七宝财富108广场商业项目营销策划报告55P.ppt

营销推广策略 营销筹备期 前期招商阶段 隐性招商期 显性招商期 2011/6 2011/10 2012/5 开盘 2011/12 开业筹备阶段 2012/3 开业阶段 2011/9 诉求内容：开盘信息，推案，产品信息为主，结合各工程节点，强调产品价值 诉求内容：产品，规划，开发理念为主，形象为辅，结合开盘造势 诉求内容：区域规划，项目开发理念，形象炒作为主 诉求内容：以产品销售信息为主 公关活动：圈层营销，口碑营销 活动种类：招商推介会，房展 活动：圈层营销，口碑营销 活动种类：新老客户联谊，沙龙 活动：圈层营销，体验式营销 活动种类：客户答谢酒会，老带新 公关活动：圈层营销，口碑营销 活动种类：户外，论坛 现场包装 人员分工 潜在客户梳理 制订 广告和促销计划 一，营销筹备阶段 VI 招商人员现场接待 招商展开 先大、后小，先主力店、后散户 营销活动展开 制定商家入住及市场管理计划 二，前期招商阶段 完成开业筹划 做好开业准备 招商率达到40% 开业前的活动策划、宣传、组织工作 配合市场开业，进一步展开热势宣传 意向客户 系统梳理 三，开业筹备阶段 聚集人气 完善市场运营架构 招商率达到60% 扩大散户招商力度 开业宣传促销，建立市场知名度 定期组织SP活动 三开业阶段 不断完善市场物业管理机制 招商率达到70% 吸引客户 通过大量的媒体推广及宣传资料吸引客户至现场看房 1 2 制造人气 功过售楼处现场包装，和人为制造的适当的忙碌景象（现场保安、保洁人员、看房客户等），制造人气，形成良好的销售氛围，打动客户 3 打动客户 通说统一安排的销售说辞打动客户 4 感染客户 通过精心安排的情景样板区、看房通道，让客户身临其境，感受到项目 5 客户促销 发放贵宾卡、客户大礼包、开盘优惠等一系列促销手段，给予客户强烈的开盘预期 成功销售的关键要素 成功营销十一则 拉近客户 举办各种SP活动，穿插部分内部人员在活动中，通过语言和活动现场诉动客户对项目认同，提升项目好感和美誉度 6 7 8 气氛营造 开盘前使用选房选号策略加以销控的手段干扰客户，人为制造房源紧张的气氛 强势开盘 开盘当天大型造势，用劲爆的价格点杀客户 9 快速签约 销售人员用逼、催、扰、讨的销售方式逼出首付，促成按揭，完成销售 10 11 客户激励 建立完善的客户激励计划实现老带新的优惠措施，充分挖掘客户价值 完成销售 交房工作集中在2天内完成，不给客户考虑时间，销售人员用强有力的说辞，说服客户，完成交房 Part4 案例介绍 肆 案例1 全程招商案例 案例2 地块四至及用地条件分析   目前项目周遍的城市发展面貌相对滞后，沿东二路商业氛围较差，同时民生百货的货储区间设置在此也影响了商业氛围，并且不利于商业环境的改善 沿解放路项目对侧是一些中低档次的待改造商铺，其对解放路的整体商业形象有很大的杀伤力 解放路、东新路口是目前解放路车流量较为集中的区域，万众民乐园的销售中心就设置在此，本案据路口约150米距离，中间间隔有盛业酒店，且其外立面形象较差 地块处于净地状态，随时可以动工； 项目周边由多个运营及规划中的大型商业项目带动，并且其商业动线已将本案包涵在内； 项目属于狭长性地块，用地面积小，沿街面长、地块进深浅。 1、指标评价 用地面积： 2810平方米 容积率：4 建筑层高24米（可略有突破） 用地面积2810平方米，意味着地块属于小型开发项目，需要个性化体现项目竞争优势。 结合用地面积容积率大于4意味项目不单在平面布局层面要加以思考，更主要的在立体空间的布局中寻找机会。 在实现容积率大于4的前提下，建筑限高不得超过24M，就意味单层面积的放大，而单层面积的放大带来的问题重要有1、单元商业面积增大，造成总价突破市场接受上限或出现商业内街 2、单元酒店公寓（办公）面积增大或出现暗套，如何克服这两个问题将是我们项目规划设计定位前必须解决的问题。 裕朗国际商务广场 本案的平面交通流线组织采用节点引导的模式，利用区域规划结构中的商业人流的集合区域规划本案交通组织结构，其中主要商业昭示面为东二路、解放路口，地下车库及二楼垂直交通和LOFT辅助人流的节点设置在黄色区域，绿色区域为LOFT人流的主要节点。在交通动线组织上采取复合人流环 开放式的商业环通动线 商业垂直交通体系 LOFT垂直交通体系 本案的立体交通体系采用透视结构，首先商业面采用了外挂式的垂直交通以及二层开放式退台商业开发结构，保证传统封闭式的商业拥有了对城市界面的直接昭示性，其次LOFT垂直交通体系采取了外挂景观电梯与内部的景观垂直通道构成，如此一来即延续城市景观向垂直发展，同时也构建了内部空间景观体系，步景结合以期增加大楼内部空间的通透性，同时也保证了交通