商业地产实战讲座2011153157.ppt

---------------------------------------本人比较认同的观点 什么是商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业 构成商业地产核心差异的信息因子主要有九种 一 市场定位 二 地理位置 三 交通系统 四 建设规模 五 建筑型态 六 经营结构 七 物业管理 八 商脉源流 九 市场推广 由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的： （一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。（二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。（三）周边道路系统与公共运输系统完善。而在都会型购物中心，更需注意如下部分：（一）维持都会中心发展的状态及方法。（二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。（三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。（四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。 一、水平配置形式 购物中心通常可归纳为几种典型配置形式 （一）传统商店沿街配置形式 ； （二）建筑物自街面退缩形式； （三）建筑物平面配置同上为U字形或其它形式； （四）以高密度族群方式配置； （五）如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。 为什么招商启动始于精准定位 “6+1”招商模式是如何运作 如何对购物中心的招商指标进行分析？ 从经营的角度分析购物中心商场定位 如何准确定位及选择目标经销商？ 如何快速组建一支高效能的招商团队？ 如何以最低成本完成招商工作？ 如何设计“一箭穿心”的招商广告？ 商业街的规划设计 购物中心的规划设计 商业地产的招商管理要诀是什么 统一招商管理的十项基本原则 商业街的招商管理 购物中心管理合约的制定 评估购物中心价值的方法 购物中心管理的团队合作 购物中心中财务管理职责 购物中心并不是一种业态 购物中心类型之客源范围 独门精品店型购物中心 购物中心管理事项与重点 购物中心经营管理的模式 国内购物中心综合管理中的主要策略建议 美国摩尔--开创“娱乐零售”新概念 新加坡购物中心的管理 聚焦SHOPPING MALL运作管理 SHOPPING MALL的经营理念、管理方式亟待更新 购物中心的用地选址分析 如何采取保证金和现金交易政策？ 如何协助经销商做市场？ 如何合理有效地分配企业的营销资源？ 如何控制恶性窜货及杀价？ 如何控制不同渠道的价格体系？ 如何让经销商不做竞品生意？ 如何利用经销商创造更多附加价值？ 如何有效地激励经销渠道？ 租金和消费者导向的计划 国际著名主要商家选址基本要求 日本永旺选址基本要求 日本永旺株式会社在全国经营着超过40家购物中心和综合百货超市，现在正在长三角、珠三角和华北地区的一、二级城市开拓店面。 ??? 1、购物中心选址要求 ??? 位于城市郊区、新开发区主干道，占地面积8万-15万㎡，建筑面积10万-20万㎡，层数：3层，停车位3,000～4,000台。合作模式：全租赁、合作开发、购地。 ??? 2、综合百货超市选址要求 ??? 位于近城市中心主干道，经营面积2-3万㎡，层数：B1-F3，停车位1,000～1,500台。合作模式：全租赁。 家乐福选址基本要求 徒步圈，指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 ????? 自行车圈，指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 ????? 机动车圈，指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 ??? 主要指标的基本建筑要求： ????? 楼层层高????? 卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 ????? 柱距要求????? 柱网开间10×10米 ????? 楼板载荷????? 卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 ????? 卸货区????? 考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间  大洋百货集团有限公司开店要求 大洋百货目前全国经营9家百货店，2008年计划重庆，湖南湘潭，福州等地增设3家店计划于2008年第四季度在香港上市。 ??? １．大洋百货开店区域：全国省会城市－市中心，政府规划的商业中心．经济指标较高的地级城市． ??? ２．面积：５万平米 ??? ３．楼层：地下一层　－地上五层 ??? ４．层高：地下一层：５．６米；地上一层：5 .4米；