济宁红星8号项目推广策略.docVIP

济宁红星8号项目推广策略 前 言 对现代房地产营销而言，一个合理、经济的战略框架是最重要的。所谓合理，指的是营销战略框架合乎项目的实际情况；所谓经济，是指营销战略框架的搭建能够使有限的项目资源得到最大程度的发挥。 本推广策略,站在市场发展的高度，立足于项目现有优势资源，通过概念、资源的整合，打造出实用、创新、适度超前的营销理念；通过开发过程中每个环节的资源整合、挖潜，搭建开发企业和项目的核心竞争力体系；通过战略、战术的设计，达到开发企业和项目形象品牌的树立以及产品营销的强力执行；实现个性化、差异化竞争，从而超越市场竞争。  第一部分 项目分析及总体战略 一、项目解析?? 1、项目概况 红星8号位于济宁市中区红星大街、距济宁市政、金融、文化中心非常之近。 2、项目区位分析 本项目位于济宁市中区西部，是市区政府确定的重点发展区域，市区政府已经在此区域进行了详细的规划，并投入大量的资金进行了基础设施的建设。此区域突出的自然景观、良好的人文环境，是居住的绝佳地段，再加上政府对区域良好的整体规划及大规模的先期投入，为进行大规模的房产开发奠定了基础。 3、项目区域配套分析 3.1区域交通配套 本项目处在济宁市西部城区，红星路中段，道路四通八达。东西方向紧邻济宁东西大道——红星路，沿建设路向北即可达到日东高速公路，进入山东省的高速公路网络。 随着济宁城市的发展，市民生活水平的提高，公共汽车在市民的日常出行中的作用日益增强。本项目由于紧邻红星路，故公共交通比较便利。 3.2区域医疗配套 周边医疗配套较为齐全。 3.3区域金融配套 项目周边有中国银行、交通银行、中国农业银行、中国建设银行等金融机构。 3.4区域教育配套 项目附近学校较多，教学质量较好.而且众多的国家机关、事业单位也带动了这个区域人文环境的建设。 二、项目S.W.O.T综合分析 1、SWOT分析说明 SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素、劣势因素和外部市场环境中的机会因素、威胁因素四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素，是该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素，是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素，是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素，是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1.位于济宁中心地段，地理位置优越。 S2.周边配套齐全，居住条件优越。 S3.地段认可度高，大多数市民对本地段产品有期待。 S4.具有良好的升值潜力，投资价值高。 W1.好地段自然高价位，使客户群体相应缩小。 W2.处于市政规划建设区域内，未来几年内区域环境将受建设影响 W3.高层、小高层物业费高，公摊大，市民接受程度有待考证。 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1. 济宁整体经济发展快速，催生一批新的富裕阶层，为高档产品的重要消费群体。 O2.项目规模大，地理位置优越，政府关注程度高,有利于企业品牌的打造。 T1.近期房地产市场整体不景气,潜在客户多持观望态度,未来市场走向不明. T2.同期开发的项目较多，市场竞争激烈。 因此，找出本案的主要内部优势、劣势因素，以及外部市场环境中的机会、威胁因素，运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。 2. 本案SWOT分析之优势分析及利用 2.1地段优势 重要地段，交通方便，市民关注度高。 政府对区域规划重视，建设力度较大，容易形成良好的大环境。 2.2配套优势 生活方便 2.3认可度高 认可度高使项目更容易被客户接受。 较容易展开宣传，宣传效果好。 利于提升项目档次，打造高端产品。 2.4有升值潜力 随着市场发展，买房投资的理念已经深入人心，本项目极具升值潜力，可以吸引大批投资客户。 使商业房的操作更加顺畅。 3. 项目SWOT分析之劣势分析及化解 3. 1对劣势‘价位高，客户群体小’的化解。 （1）市场定位准确、多样化。在产品中合理体现。 （2）利用政府关注,做宣传;吸引客户. 3.2对劣势‘处于市政规划建设区域内，未来几年内区域环境将受建设影响‘的化解 强调买房是长期投资行为,虽然近一段时间内可能区域环境比较嘈杂,但是在规划建设完成之后,必然是形成一个更加现代化,更加美丽的区域环境。 3.3对劣势’高层、小高层物业费高，公摊大，市民接受程度有待考证。’的化解 (1)进行概