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笋岗物流中心近期启动区详细规划方案 　　★　一、项目背景 　　★　二、性质和定位 　　★　三、规划布局 一．项目背景　　笋岗仓储位于深圳特区罗湖的中北部，自1982年开发建设，规划占地面积约100公顷。笋岗仓储区的初始建设意图为建成内地和香港铁路货运的中转场所，在选址上也主要考虑其在当时罗湖区的边缘地带，且靠近广深铁路，有铁路专用线直达库区。1996年片区规划调整时，仓库占地统计面积为67.42公顷；至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90万平方米，临时堆场约五万平方米。已建的仓库种类有冷库、干货库、粮油库、建材库、公共保税库、出口监管库、露天堆场、进出口货物接驳站等，目前年货物吞吐量约400万吨。另有保留的约10万平方米的待开发空地，目前是仓储区内的临时货车停车场。　　经过十多年的发展，笋岗仓储区在区位环境条件上发生了较大的变化，其服务功能也在发生转变。原因之一是货物由铁路-铁路转运向铁路-公路转运的变化。导致笋岗作为规划的铁路中转仓库的功能极大地弱化；其二是随着城市的迅速发展，昔日的城市边缘区已经变成了城市的中心地区，土地的升值、成本的提高、以及转变功能可以带来的巨大潜在利益，使得以经营为目的的原仓储公司纷纷改变功能。近年笋岗仓储区内改为办公等用途建筑面积的近8万平方米，作为仓储用途的建筑面积由原来的近90万平方米只剩下约22万平方米，作为仓储用途的建筑面积由原来的近90万平方米只剩下约55万平方米。此外，笋岗仓储区目前面临着较严重的交通问题，包括路网布局的不尽合理、交通拥护、停车场地不足等。　　笋岗仓储区发展中面临的现实问题，使得笋岗仓储区功能的转变已成客观必然，如何规划和发展是一个需要深入研究的问题。深圳市的《关于加快深圳市批发市场发展的总体实施方案》，其中提出利用深圳市的产业优势、地缘优势和周边地区批发市场的发展情况，建设十大重点批发市场的总体规划设想。 　　目前的笋岗仓储区是深圳市主要的居家装饰材料市场。从全市的范围来看深圳市居家装饰市场分布比较分散，单个市场规模较小，经营品种不全，极需组建大型全市性的居家装饰材料批发市场。另一方面，从需求来看，深圳市对装饰材料的需求量每年以高于百分之二十的速度递增。因此，发展十大批发市场的实施方案中提出，对现有的笋岗仓储区范围内装饰材料市场进行重组、改造，以高起点、高标准，对现有的仓库区进行改造成。从而，最终形成营业面积在20万平方米以上装饰材料专业市场。　　本次规划中的笋岗物流中心近期启动区是利用区内现有临时作为停车场的待开发空地进行开发建设，近期启动区位于笋岗仓储区的核心地区，宝安北路以东，梅园路以北地区，用地面积101864平方米。 　 (见笋岗物流中心近期启动区详细规划总评面图) 　 　 二．性质和定位　　　1、功能分析　　物流中心是商品集中出货、保管、包装、加工、分类、标付价格标签、装货、配送的基地，是流通过程中的重要后勤保障和必不可少的环节，对于提高服务质量和降低成本有着十分重要的影响。　　为现代物流服务的物流中心是联系商品生产部门或进口商和零售商及消费者之间的中介机构。它的核心功能正在从过去的仓储、配送等实体性功能向协调、联络等策略性功能转变。随着物流中心在物流业中的作用日益显著，高效、高水平的经营管理要求物流中心的发展日趋专业化，获得规模效益和辐射影响力，增强竞争力。　　批发市场是城市物流的重要支撑点，是物流中心的重要组成部分。市场经济的发展使批发市场应运而生，经营包括建筑材料、食品、生产资料及原材料在内的各种物资。批发市场的建立和发展搞活了流通市场，带来了大量的物流、商流、资金流及信息流，逐渐成为物资的重要支撑点。　　因此从功能上分析，配送中心、专业批发市场是物流中心的重要组成部分，是物流、资金、信息的流通和汇集之处。 　　2、性质和定位　　目前，深圳的装饰材料市场主要分布在笋岗仓库区、福永、车公庙、田贝、八卦岭等地。其中笋岗仓储区目前现有装饰市场营业面积约5万平方米。　　根据深圳市物流中心和十大批发市场规划布局的总体思路，笋岗仓储区的功能将由仓储为主向区域性物流（配送）中心转变。物流中心重点开发以居家装饰材料市场为主，建设高标准市场为主。近期启动区建设目标是全市的居家装饰材料的专业市场，建设高标准的家居超市；集建材、家私、灯饰等为一体的专业市场，形成现代化的物流中心。 　 　 三、规划布局　　1、规划结构　　全区的用地根据现有基地内的道路的内部条件，划分为东西两区。其中西区是开发建设的主体，以购物中心、超市等专业市场为主；东区，采用底层停车、货物储存，两层以上为营业场所的形式。东西两区以过街天桥相联系。　　以宝安北路为市场购物人流的出入街道，主入口设于主体建筑的中部。利用规