上海浦东新场项目可行性研究.doc

浦东新场镇项目可行性研究 目 录 一、项目背景……………………………………………………3 二、项目交通条件………………………………………………4 三、迪斯尼辐射影响研判………………………………………7 四、区域商业配套………………………………………………10 五、区域教育医疗配套…………………………………………11 六、房地产市场分析……………………………………………12 七、近期土地市场分析…………………………………………17 八、休闲度假市场潜力分析……………………………………18 九、项目不确定因素分析………………………………………20 十、项目下一步沟通重点………………………………………20 项目背景 新场镇于2002年7月由原新场镇、坦直镇撤并而成，是一个撤三合一的建制镇。东连宣桥镇，西接航头镇，南与奉贤头桥镇相接，北与周浦镇相邻。全镇总面积54.3平方公里，现有总户数20204户，总人口48972人，其中农业人口27830人，非农业人口21142人，常住人口70000多人。 目的地 最短距离 最快车程 人民广场 44公里 60分钟 徐家汇 43公里 60分钟 陆家嘴 38公里 51分钟 张江高科技园区 24公里 32分钟 浦东机场 30公里 41分钟 迪斯尼 9公里 12分钟 新场镇原是下沙盐场衙门、松江府盐课司、两浙路盐运使司（有时为浙西路盐运使司）驻地，也曾是南朝时前京县治所在，为黄浦江前身－－东江入海口。新场镇是浦东最后一块文化遗产，它的江南水乡古镇风貌的完整性、原真性，有“小小新场赛苏州”之誉，不管是从历史文化角度评价，还是从旅游休闲角度观赏，在浦东都是独一无二的。 新场古镇是距浦东迪士尼最近的一个千年古镇和国家3A级旅游景区，目前正在申请4A级旅游景区。 途经站点 发车间隔时间 首末班车 沪南线 东昌路渡口、花木、北蔡、周浦、年家浜路、下沙、航头、新场、新场镇政府、南门、南汇汽车站 高峰5分钟低谷10分钟 南汇汽车站方向:5:30-22:35东昌路渡口方向:4:35-21:00 龙大专线 龙阳路地铁站、芳华路、北蔡、莲溪、康桥路、航头、新场、邵村、大团镇 高峰12分钟低谷18分钟 大团镇方向:06:00-20:30龙阳路地铁站站方向:04:45-21:00 龙平芦专线 龙阳路地铁站、新场镇政府、新场、奉城高级中学、五七场部、芦潮港 高峰15分钟低谷30分钟 龙阳路地铁站方向:4:15-16:20芦潮港方向:9:20-19:00 新环西路新环南路、新场、石笋中学、众安村委会、周家宅、新场镇政府 高峰40分钟低峰120分钟 新场镇政府方向:06:00-17:20新环西路新环南路方向:06:40-18:00 可见，未来2年内，新场与市区的距离感会拉近很多，只是，如果今后板块发展成熟带动了常住人口的增长，再考虑到旅游业带来的流动人口，那么，仅仅一条要道和一条轨交线对于交通条件的改善所起到的作用还是有限的。 迪士尼辐射区影响研判 上海迪士尼乐园（Shanghai Disneyland Park），是中国第二个、亚洲第三个，世界第六个迪士尼主题公园，迪士尼乐园向来是全球建造成本最高的主题乐园之一。2011年3月9日，上海国际旅游度假区核心区控制性详细规划（草案）公示，上海迪士尼乐园也在此规划中，乐园主体工程于2011年4月8日正式破土动工。上海迪斯尼主题乐园将会包括一个“奇妙王国”主题乐园，并会加入迎合上海市场的元素，预计2014年落成。 根据国家发改委公布的“上海迪斯尼乐园项目通过核准”，迪斯尼乐园位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。对比上海其它公园，迪斯尼乐园的占地面积远远小于顾村公园的占地面积，比浦东的世纪公园也要小。（世纪公园是上海最大的富有自然特征的生态城市公园，占地140.3公顷。顾村公园位于宝山顾村，规划总用地约430多公顷。） 十二五规划中，作为迪士尼项目的辐射区域，加上新场本身的古镇资源，已经明确了未来重点发展旅游业与迪士尼相呼应的规划。 以香港迪斯尼为例，迪斯尼乐园的建成对于当地经济的拉动，以及房地产行业的拉动具有明显作用。 香港迪斯尼度假区2005年开幕，座落于香港新界大屿山竹篙湾东南面，一期占地1.26平方公里是全球面积最小的迪斯尼乐园。乐园紧邻香港国际机场，机场快线20分钟直达度假区，距港岛中心约30分钟车程，距珠三角2小时车程 香港迪斯尼度假区分两期开发，一期由一个迪士尼主题乐园、两座迪士尼酒店和迪欣湖活动中心组成。二期占地0.79平方公里，包含一个全新主题乐园和第三个迪斯尼主题酒店 一般认为大型主题乐园将分层级对周边区域形成功能集聚