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旅游导向型土地综合开发(TOLD)一种旅游 　　[摘要]随着我国旅游发展由观光旅游向休闲度假旅游提升转变，旅游产业与房地产业的紧密结合，产生了较大规模(数十平方千米至数百平方千米范围)的、以旅游吸引物及其配套服务设施为导向的、结合户外运动、会展购物中心、休闲度假地产等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式。本文在观察和调查归纳大量这类开发实例基础上，定义了“旅游导向型土地综合开发”(Tourism-oriented LandDevelopment，TOLD)的旅游一房地产概念。分析发现，TOLD模式通常需要基于地方政府与投资商、房地产与旅游业、公共产品与私人产品的紧密合作或组合机制；其运行表现出“特定主题，多种活动”、“混合市场，依赖腹地”、“娱乐主导，房产支撑”、“高额投资，先入为主”4个基本特征。根据土地利用总体特征，TOLD模式可划分为生态导向型低度开发、文化导向型主题开发、市场导向型多元开发3个类型。 　　[关键词]旅游导向型土地综合开发(TOLD)；旅游房地产；度假地规划 　　[中图分类号]F59 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1002-5006(2010)08-0034-05 　　 　　1 引 言 　　 　　产业结构升级是我国旅游发展面临的主要问题之一。文献综述表明，旅游产业升级研究已经积累了较为丰富的成果，内容涉及背景、动向、市场、政策、途径、模式等方面，休闲度假旅游是产业升级的一个主要方向。已有文献中，从土地利用、土地开发和规划设计等角度的研究仍然是尚未广泛开垦的领域。许春晓等分析了旅游度假村开发类型、现状问题及战略……黄慧明等探讨了大城市边缘地区休闲度假旅游小城镇开发问题。近年来，对休闲度假旅游地开发模式的研究有所加强，注意到度假活动综合性特点。本文基于大量新型旅游开发实地案例的考察和分析，提炼得到了一种被称之为“旅游导向型土地综合开发”(Tourism-oriented Land Development，TOLD)模式，即“旅游+房地产”的土地开发利用模式。 　　 　　 　　2　TOLD模式发展背景 　　 　　2.1　概念界定 　　TOLD或谓旅游导向型土地综合开发，是指在一片相当大规模的地区范围(从数十平方千米到数百平方千米)内，以旅游开发为先导和主要功能方向，并结合房地产产品、户外运动产品、商务会展产品及其他更多业态进行规划建设的土地综合发展模式。它是通过对旅游资源的创新开发、重新开发和补充开发等方式，形成具有一种或多种主题，兼容多种旅游或非旅游活动，集中多种休闲、游憩、娱乐、商业、运动、度假等功能的复合型土地开发方式。这一开发方式的结果是塑造出一个TOLD地区，该地区既包括赋予已开发旅游用地新的旅游功能，也包括非旅游用地的多重旅游功能开发。 　　作为TOLD模式中多种功能的最核心部分，旅游功能的创建十分重要。旅游功能就是旅游地满足旅游者需求的功用。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使得旅游地多功能开发成为可能，进而在旅游发展的集聚效应和规模效应作用下，推动了TOLD模式的发生、发展。 　　2.2　TOLD模式发生、发展的背景 　　2.2.1 中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变 　　国内旅游总体上正处于由传统观光游览向休闲度假转变阶段。度假旅游需求与收入水平存在很大关系。随着国内社会经济的持续健康发展，度假市场前景广阔。受制于我国社会经济发展阶段，大众旅游需求层次偏低，传统旅游依然具有相当的市场规模。休闲度假目的地和传统景区一定时期内是我国旅游发展的两类最重要载体。观光是休闲度假的基本成分，高层级的旅游活动不可能背离景观品质，因而越来越多的度假地选址于景区周边。 　　2.2.2　中国景区承担着综合旅游目的地发展的历史使命 　　世界旅游组织预测，2020年左右中国将成为全球第一大目的地国，庞大的国内旅游市场也快速扩张。这种趋势，带来中国旅游发展的广阔前景和良好机遇，同时也给景区接待造成巨大压力。一方面，我国旅游资源空间分布不均衡，景区发展冷热不均，导致出游力集中指向少数高品级旅游地，而大量中低品级资源却处于空置或低度利用状态，景区利用效率整体上不高。另一方面，我国人均资源占有量低，难以满足持续增长的游憩需求。在美国，国土面积的3.5％是国家公园(不计州立公园)，而我国的国家级风景名胜区和省级风景名胜区加在一起，也只占国土面积的1.89％；美国每万人拥有11.3平方千米国家公园(不计州立公园)，而我国每万人拥有的国家级和省级风景名胜区面积仅有0.00013平方千米。此外，中国的风景名胜区内还居住着大量人口，而美国的国家公园里基本上没有常居人口。特殊的中国资源国情，面对国民人人享有的旅游权利和不断增长的出游能力，迫使我国必须建设一大批接待量大、吸引力