上海小陆家嘴写字楼市场研究报告.doc

小陆家嘴写字楼市场报告 1. 小陆家嘴区域的介绍 1.1 区域界定 小陆家嘴区域，西、北濒临黄浦江、东至浦东南路、南至东昌路。 图1－1：小陆家嘴区域界定 1.2 功能定位 在未来几年里，浦东发展的定位是将浦东新区建设成未来上海国际经济、金融、贸易和航运中心的核心功能区。浦东陆家嘴金融贸易区的开发将形成“五大功能组团”： 以金茂大厦、证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场组团； 以人行、汇丰、中银大厦等为重心的国际银行楼群组团； 以东方明珠、香格里拉、正大广场为重心的休闲旅游景点组团； 以仁恒、汤臣等沿江地带为重心的顶级江景住宅园区组团； 以陆家嘴中心区西区为重心的跨国公司区域总部大厦组团。 1.3 区域现状 区域共规划有甲级写字楼26 幢，现已竣工写字楼20 幢。代表楼盘有金茂大厦、中银大厦、汇丰银行大厦、中国保险大厦、招商局大厦、浦发银行大厦、证券大厦等。同时，上海环球金融中心、印尼黄金置地大厦、上海银行大厦、合生国际大厦、中国平安金融大厦以及新宏基投入巨资的原美食城地块等工程都如火如荼的展开。在已使用的办公楼中，客户主要以中外金融机构为主，小陆家嘴区域将逐渐成为金融机构在沪的中心点。 小陆家嘴CBD 最大的软肋在于交通问题和配套问题。该地区虽然有轨道交通疏散人流，但地面的交通组织非常混乱。道路虽然宽阔，但众多的岔路和人流使交通拥挤不堪。更严重的是堵车问题。陆家嘴的规划定位于CBD，强调CBD 必须以集中建造高档写字楼为主，相对就忽视了配套商业零售和餐饮娱乐设施的布局。在陆家嘴地区建成的大型零售商业只有正大广场。与浦西徐家汇等商圈相比，在小陆家嘴密集的办公楼宇内外，几乎没有能够满足白领群体不同消费需求的商业和服务网点分布。 2. 小陆家嘴区域写字楼市场状况 区域是现阶段上海甲级写字楼的集中地，按照我们对小陆家嘴区域的界定，区域内已投入使用的甲级写字楼共20 幢。由于交银金融大厦、上海银行大厦、世界金融大厦和银都大厦均不对外出租出售，中商大厦正处于内部改建中目前也未对外进行租售。 表2－1：小陆家嘴区域写字楼列表 案名 物业地址 级别 总建筑面积（㎡） 交房时间 金茂大厦 世纪大道88 号 甲级 287,360 1998年 震旦国际大厦 富城路99号 甲级 101,220 2002年 花旗集团大厦 花园石桥路33号 甲级 120,000 2005年 中银大厦 银城中路200号 甲级 124,367 2000年 汇亚大厦 银城北路133号 甲级 100,000 2005年 招商局大厦 陆家嘴路66 号 甲级 74,642 1996年 华能联合大厦 银城东路139号 甲级 73,000 1999年 汇丰银行大厦 银城东路101号 甲级 116,823 1998年 华夏银行大厦 浦东南路256号 甲级 70,912 1999年 新上海国际大厦 浦东南路360号 甲级 81,000 1997年 国家开发银行大厦 浦东南路500号 甲级 81,000 2000年 证券大厦 浦东南路528号 甲级 100,000 1997年 浦发大厦 浦东南路588号 甲级 70,000 2001年 中国保险大厦 陆家嘴东路166号 甲级 73,000 1999年 上海信息大厦 世纪大道211号 甲级 101,235 2001年 2.1 供求状况 区域作为上海甲级写字楼最多的集聚地，区内绝大部分写字楼为甲级写字楼。目前区内可用于租赁办公面积为107.24 万平方米，入住率平均约为90％。 表2－2：小陆家嘴区域甲级写字楼供求对比 物业档次 数量（个） 可租赁办公面积（万平方米） 已租赁办公面积 （万平方米） 入住率 甲级 15 107.24 96.31 90％ 目前，区域内写字楼的入住率普遍较高，除花旗集团大厦和汇亚大厦入住率较低以外，其他物业均呈现相对较高的入住率。究其原因，主要是因为花旗集团大厦和汇亚大厦为2005年中期才投入使用，部分楼面仍处于市场交易阶段，但按照写字楼发展周期来看，现阶段这两个楼盘的入住情况已经达到了一个较高的水平。从另一方面来看，上海是中国的金融中心，而小陆家嘴区域是上海的金融中心，因此该区域内有着众多的对于甲级写字楼的刚性需求。同时，伴随着上海经济的高速发展，以及2006 年中国金融行业的全面开放，外资企业和国外金融机构不断涌入上海，市场需求仍将呈现持续增长的趋势。同时小陆家嘴区域将维持一个相对平稳的市场供应量，供不应求的局面将有所缓解。 表2－3：小陆家嘴区域写字楼入住情况 案名 入住率 金茂大厦 96％ 震旦国际大厦 88％ 花旗集团大厦 60％ 中银大厦 95％ 汇亚大厦 60％ 招商局大厦 95％ 华能联合大厦 95％ 汇丰银行大厦 98％ 华夏银行大厦