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指導老師：李惠圓 老師 班級：四動四B 姓名：4960T007 林培琪 4960T013 蔡姿吟 4960T092 杜孟儒 4960T096 陳宜婷 4960T102 楊宜樺 目錄 一、前言 二、不動產信託簡介 不動產信託之定義 不動產信託之當事人 不動產信託之標的 不動產信託之類別 不動產信託之功能與特點 三、不動產融資之定義 四、不動產信託相關法規 五、不動產信託銀行承作流程 六、不動產證劵化之定義 何謂不動產證券化 不動產證券化特性 不動產證券化目的 七、結論 前言 透過不動產信託平台，所產生的不動產信託借款、不動產證券化及受益權轉讓等三種融資方式之異同。 傳統上資金需求者除以其本身信用取得資金外，只能以資產為擔保向金融仲介機構取得融資，卻無法自資本市場取得較低廉之資金，而資產證券化得以突破此一限制，使資金需求者得以利用其資產從資本市場取得融資；另一方面透過信託法制，由具有專業能力之受託人管理處分信託財產，又不需擔心受託人本身之信用風險，方能達到結合資本市場與不動產市場之目標。 一、不動產信託簡介 (一) 不動產信託之定義： 所謂的「不動產信託」基本上有二種方式，第一種是利用信託制度將信託資金投資於不動產或其他類似之財產權，第二種則是將不動產以信託方式交由專業經理人管理。 　　　不動產信託亦即不動產所有權人或其他權利人，將該不動產之所有權或他向權力移轉或設定予足以信賴且有管理企劃及執行能力之信託銀行和信託公司或專業人士，使其為受益人之利益或為特定之目的為管理或處分該不動產，以避免不動產之所有權人因疏於管理而被佔用，或因缺乏資金和專業知識而延緩開發與低度利用等缺失，俾促進不動產之完全充分合理有效之開發與利用，達到物盡其用、地盡其利之理想。 (二)不動產信託之當事人 不動產信託之當事人有委託人、受託人及受益人三者。所稱「委託人」係指對不動產產權有處分能力自然人或法人，將其不動產委由受託人為管理或處分之人而言；所稱「受託人」係指具有權利能力及行為能力之自然人或法人，依信託行為就信託不動產為管理或處分之人而言；所謂「受益人」則指依信託關係而有權享受利益之人。 受益人只要具有權利能立即已足夠，不以有行為能力為必要。受益人為委託人自己者稱為自益受託，受益人為第三人者稱為他益信託，而不動產信託成立之特殊要件尚需辦理信託登記。 (三)不動產信託之標的 不動產信託是以不動產為信託財產之標的。所稱信託財產是指委託人移轉或設定負擔於受託人，而與受託人之自有財產分離。不動產之信託財產不以不動產所有權（土地所有權或建物所有權）為限，例如他項權利如地上權、典權、租賃權等亦得為信託之標的。 但應注意的是，在信託行為生效後，信託財產之範圍常變動，惟不論如何變動，信託財產仍具有同一性、獨立性及溯及性。 (四)不動產信託之類別 依據目的的差異，信託可分為不動產管理信託、不動產處分信託、不動產設備信託、不動產開發信託、不動產證券化信託及土地信託等六類。 不動產處分信託則僅以處分不動產為目的之信託，因與仲介業務相似，故幾乎無此類業務。不動產設備信託是兼具財政目的與信託財產使用目的之信託方式，即不動產之所有人將不動產信託予受託人，受託人將不動產運用或出租予第三者使用以收取利益，而原委託人將受益權售予他人，並由買入受益權之人以銀行為受託人，以取得安全有利之投資利益。 不動產證券化係指發起人發行證券對大眾募集資金以進行不動產有關之投資，將不動產物權轉化為不動產管理運用處分之受益權。 (五)不動產信託之功能與特點 不動產信託有保全功能、增值功能、公益功能、促進地利及促進民間參與公共建設等五項功能；同時不動產信託具有委託人可以避免放棄土地所有權和委託專家進行真正的土地開發與利用、建立經營運用收益概念、產品因個別化而具有特色與創設不動產信託受益憑證等五項特點。 未來不動產信託之發展應加強利用土地資源，發揮最大粽合效益並帶動公共工程建立新運作模式，同時導正土地利用政策，讓地價回歸常態改變傳統價值觀，期能了解土地運用之真義。 二、不動產融資之定義 不動產信託：即為將自己或相關產業產委託公正信託公司代為管理，在確保不動產有效存在 　(1)私人不動產信託：將私人不動產委託公正信託公司代為管理，以確保個人或私人間在權益.債務存在之必要處置 　(2)公司、家族等不動產信託：將公司、家族不動產委託公正信託機構代為管理，以確保公司、家族、個人或私人間在權益，債務存在之必要處置。 不動產融資：即是以限定公司.家族.個人或私人財產.向銀行或金融機構借