嘉兴市秀洲新区北科建“智富城”开发项目市场分析报告.docVIP

目录 第一章 调研结论汇报 1、2009-201年嘉兴商贸、写字楼销售、存量销售价格、2、 4、2017-2018年销售时的价格预测，以及两年去化进度的安排 1．嘉兴市写字楼、商业前5年（2009年-2013年）市场供给情况、需求情况、销售价格情况及去化率情况。 2．嘉兴市后5年（2014年-2018年）市场供给情况、需求情况、销售价格情况及去化率情况预测。 3. 鉴于智富城项目配套比较齐全，配套投入使用后可带来一定的溢价，请机构预测2017-2018年销售时的价格，以及两年去化进度的安排。 第一章 调研结论汇报 1、2009-2013年嘉兴商贸、写字楼销售、存量销售价格、2010-2012年嘉兴商贸、写字楼市场供应、销售去化、市场存量表 2009年：楼、商业营业用房销售面积63.4万平方米成交均价7993.77元平方米；2010年：、商业营业用房69.48万平方米，存量140.92万平方米，去化%；成交均价8294.34元平方米；2011年：、商业营业用房销售面积48.1万平方米；成交均价8665.8元／平方米； 2011年商业营业用房备案31.75万平方米，66%；成交均价9780元／平方米； 2011年写字楼备案16.35万平方米，成交均价6502.14元／平方米。2012年：楼、商业营业用房面积45.6万平方米，23553套，销售去化245%；存量17774套成交均价8535.2元平方米其中备案28.2万平方米，61.8%，备案套数为4584套，79.3%；成交均价为10271元平方米。 写字楼备案17.4万平方米，38.2%，备案套数为1195套，成交均价为6798.8元平方米。2013年1-6月：楼、商业营业用房销售4886套，占比达商品房销售总量的35.14%，销售面积75.03万平方米成交均价10293.74元平方米。 其中用房成交3959套，28.47%，占商业用房去化量的81%；用房成交面积约为63.44万方，84.5%；销售均价为11002.17元平方米； 写字楼成交927套，6.7%，占商业用房去化量的19%；写字楼成交面积约为11.59万方，15.5%；销售均价为6416元平方米。 时 间 商业销售面积 (万㎡) 商业销售套数（套） 商业营业用房销售面积（万㎡） 商业营业用房销售套数（套） 写字楼销售面积 （万㎡） 写字楼销售套数（套） 2011年 48.1 31.75 3748 16. 35 ／ 2012年 45.6 5779 28.2 4584 17.4 1195 2013年上半年 75.03 4886 63.44 3959 11. 59 927 从以上数据可以看出，2013年上半年嘉兴市、商业营业用房已经达到75.03万平方米，比前四年全年的销售面积还多。 2009-2013年上半年商业用房销售价格走势图 2009-2013年5年里的销售数据可以看出，嘉兴商业市场的成交量，相对2009、2010年的60、70万方，2011和2012年呈现一个直线的下降，基本保持40余万方的销售量。而到了2013年上半年，商业市场来了一个突飞猛进，销量一下突破75万方。而商业市场的销售价格，则保持一个稳中有升的态势。其中商业营业用房从2012年起均价突破万元大关。写字楼的市场价格则在2013年呈现一个成交量和成交价格的双重下跌。 商业市场的起伏不定，似乎也预示着嘉兴市的经济正进入一个历史的变革时期。中润、万达、台昇国际、北科建等一批地产大鳄的攻城略地，也带来了外地一批投资客的进入。嘉兴商业地产的真正崛起，尚需要依靠嘉兴在做好城市建设的同时，引进更多的经济支撑力量。如发挥好嘉兴苏上杭等城市“后花园”的作用，突出其“总部经济”的地缘城市地位。 目前在售项目中，2012年至2013年推出并同步销售的10万方以上的项目有5个，分别是嘉兴中心38万方、华隆广场14万方、卡布斯广场11万方、嘉兴名品城30余万方、八佰伴购物中心18万方。以上项目不含专业市场，均为城市综合体项目。 未来市场上，已知10万方以上待售的城市综合体有3个。分别是万达广场68万方、台昇国际广场75万方、北科建智富城150万方。合计达到近300万方。而这几个规模超大的城市综合体，都将在未来的2014-2018年进入集中销售阶段。以连续保持5年来最好的销售成绩——半年75万平方米——不间断来乐观推算，仅这三个城市综合体的总量，就需要两年的时间完成销售。 土地市场上，2009年嘉兴市本级共成功出让房地产用地约5951亩，是2008年的2倍。其中，商办用地1085亩。2010年嘉兴市本级成功出让的商办用地也在1000亩左右。2009年以来至今，嘉兴市每年推出的商办用地都在2000亩左右，成交却都在1000亩上下移动。 截至2013年9月，