西郊水库项目营销策划方案.docVIP

西郊水库项目营销策划方案 前言： 西郊水库项目即将开工建设，该项目自公司立项启动以来，已历时三个年度。在国内一、二级城市进行了多轮调查。总规划几易其稿，最终于2009年在重庆吸收金科地产花园洋房产品，融合公司的开发理念研发出目前在新疆较为领先的居住产品。目前A、B、C、D四个组团中的A区花园洋房产品已经定型，20栋楼510套的施工图已全部完成，即将进行招标开工建设。而A区的成功宣传销售将直接影响到整个西郊水库项目的成功整体开发。 一、2009年—2011年全市房地产分析： 2009年全市房地产开发的重点仍然为经济适用房，主开发区域位于南湖及风华北，两区域共约3600套。 于2009年开工或正在销售的项目有： 瑞基雅典娜高层，共计360套，现房，主力户型为95㎡、148㎡、179㎡，截止2010年3月底已售出92%，剩余30套大户型（主要为顶层跃式）目前售价为4280元／㎡，该项目开售至今均价为3700元／㎡。 普瑞铭通讯花园高层,共计384套，已封顶，主力户型面积为112—140㎡之间，2008年开工至今已售出80%，剩余70余套，目前售价为3890元／㎡，开售至今均价为3400元／㎡。 龙基昆仑大厦高层，共计210套，已达到预售条件，户型多样，面积最小的有39㎡、61㎡、118㎡、161㎡，2008年开工至今已售出70%，剩余60余套，目前售价为3750元／㎡，开售至今均价为3500元／㎡。 永安乐园商住楼高层，共计108套，现已建2层，主力户型面积为118—150㎡之间，截止2010年3月底已售出50%，目前售价为3800元／㎡。开售至今均价为3600元／㎡。 永升雅典娜花园高层，共计432套，现在挖地基，主力户型为110㎡—150㎡之间，截止2010年3月底已售出60%，目前售价为4100元／㎡，开售至今均价为3800元／㎡。 新兆基城西小区多层，共计540套，两栋已建一层，现已全部售完。 瑞基瑞庭花园别墅，共计108套，现在已达到预售条件，面积为340㎡，对外宣称项目不预售只卖现房，已经售完，开售至今均价为4500元／㎡。 瑞鑫瑞泽南苑高层，共计192套，即将开工，面积为110—136㎡之间，宣传已全部售完，均价为3750元／㎡。 瑞鑫陶乐花园高层，共计160套，即将开工，面积在115—160㎡之间，现只做登记，宣传销售价为4500元／㎡。 龙基花鸟鱼市高层，共计342套，现在只是立项，户型价格均未定。 瑞银颐和花园，共计456套，其中高层360套、多层96套，现正在拆迁，主力户型在120—150㎡之间，截至3月底已销售65%，现在不定价格，2009年底均价为3550元／㎡。预计均价为3800元／㎡。 新油天池北苑共计304套，其中2栋小高层、6栋多层，一期已经销售完，二期还未动工，不对外作登记。90㎡户型占29.8%、90㎡以下户型占70.2%，多层均价3000元／㎡、高层均价3400元／㎡。 新油前进锅炉房小高层，共计140套，主力户型为130㎡，现未开工已销售完，均价为3800元／㎡。 华瑞香鹅庄后面高层，共计360套，户型面积在90—130㎡之间，现在还未拆迁，现在只做前期登记，初步价格定在3800元／㎡。 大明城西二期多层，未动工，价格户型都还没有定。 样泰车站后面高层，现正在拆迁，价格户型都还没有定。 小结： 2009年取得预售的房屋共计约1130套，2010年开发的共计约2752套，全市预计在2010年销售的高层商品房约为3000套，均价约3650元／㎡，多层商品房（含经济房）约为1200套。 从以上市调成果可以看到，在今明两年，全市房地产市场住宅供应从普通高层（含小高层）为主，多层住宅则仍以经济房为主。高层住宅09-10年的平均售价3650元左右，到2010年下半年，按5%的涨幅计算，高层均价将逼近4000元大关，而多层住宅除经济适用房之外，其余无产品供应，即使有少量供应市场，其均价也将在3500元以上（以八一南多层及我司B地块为例）。经济适用房2010年全市（含独、白、乌、克四区）仅供3500套；其中白区及独山子区约1300套，克市区仅2200套（含金龙镇400套）。克市区经济房除博达在重油的400套之外则主要为我司的西郊经济房；而根据该项目的现状判断，预计今年仅能开发500-600套；主动权完全掌握在我公司手中，且我公司在户型到面积上进行了控制。同时，由于市场供应偏少，房产商必将采取限制性及抽签方式销售。客户群体已然锁定，至于位于西月潭北面由永升、鸿升、三联等开发的600套高层经济房，也将因成本因素售价不会低于2000元/m2，该项目的存在除在一定程度上会消化掉600个购房者之外。整体而言推高了房价，拉小了经济房与商品房的差价，提升了消费者的心理预期。加之高层住宅性质决定了他的品质，故反而对我A区