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西郊水库项目营销策划方案
西郊水库项目营销策划方案
前言:
西郊水库项目即将开工建设,该项目自公司立项启动以来,已历时三个年度。在国内一、二级城市进行了多轮调查。总规划几易其稿,最终于2009年在重庆吸收金科地产花园洋房产品,融合公司的开发理念研发出目前在新疆较为领先的居住产品。目前A、B、C、D四个组团中的A区花园洋房产品已经定型,20栋楼510套的施工图已全部完成,即将进行招标开工建设。而A区的成功宣传销售将直接影响到整个西郊水库项目的成功整体开发。
一、2009年—2011年全市房地产分析:
2009年全市房地产开发的重点仍然为经济适用房,主开发区域位于南湖及风华北,两区域共约3600套。
于2009年开工或正在销售的项目有:
瑞基雅典娜高层,共计360套,现房,主力户型为95㎡、148㎡、179㎡,截止2010年3月底已售出92%,剩余30套大户型(主要为顶层跃式)目前售价为4280元/㎡,该项目开售至今均价为3700元/㎡。
普瑞铭通讯花园高层,共计384套,已封顶,主力户型面积为112—140㎡之间,2008年开工至今已售出80%,剩余70余套,目前售价为3890元/㎡,开售至今均价为3400元/㎡。
龙基昆仑大厦高层,共计210套,已达到预售条件,户型多样,面积最小的有39㎡、61㎡、118㎡、161㎡,2008年开工至今已售出70%,剩余60余套,目前售价为3750元/㎡,开售至今均价为3500元/㎡。
永安乐园商住楼高层,共计108套,现已建2层,主力户型面积为118—150㎡之间,截止2010年3月底已售出50%,目前售价为3800元/㎡。开售至今均价为3600元/㎡。
永升雅典娜花园高层,共计432套,现在挖地基,主力户型为110㎡—150㎡之间,截止2010年3月底已售出60%,目前售价为4100元/㎡,开售至今均价为3800元/㎡。
新兆基城西小区多层,共计540套,两栋已建一层,现已全部售完。
瑞基瑞庭花园别墅,共计108套,现在已达到预售条件,面积为340㎡,对外宣称项目不预售只卖现房,已经售完,开售至今均价为4500元/㎡。
瑞鑫瑞泽南苑高层,共计192套,即将开工,面积为110—136㎡之间,宣传已全部售完,均价为3750元/㎡。
瑞鑫陶乐花园高层,共计160套,即将开工,面积在115—160㎡之间,现只做登记,宣传销售价为4500元/㎡。
龙基花鸟鱼市高层,共计342套,现在只是立项,户型价格均未定。
瑞银颐和花园,共计456套,其中高层360套、多层96套,现正在拆迁,主力户型在120—150㎡之间,截至3月底已销售65%,现在不定价格,2009年底均价为3550元/㎡。预计均价为3800元/㎡。
新油天池北苑共计304套,其中2栋小高层、6栋多层,一期已经销售完,二期还未动工,不对外作登记。90㎡户型占29.8%、90㎡以下户型占70.2%,多层均价3000元/㎡、高层均价3400元/㎡。
新油前进锅炉房小高层,共计140套,主力户型为130㎡,现未开工已销售完,均价为3800元/㎡。
华瑞香鹅庄后面高层,共计360套,户型面积在90—130㎡之间,现在还未拆迁,现在只做前期登记,初步价格定在3800元/㎡。
大明城西二期多层,未动工,价格户型都还没有定。
样泰车站后面高层,现正在拆迁,价格户型都还没有定。
小结:
2009年取得预售的房屋共计约1130套,2010年开发的共计约2752套,全市预计在2010年销售的高层商品房约为3000套,均价约3650元/㎡,多层商品房(含经济房)约为1200套。
从以上市调成果可以看到,在今明两年,全市房地产市场住宅供应从普通高层(含小高层)为主,多层住宅则仍以经济房为主。高层住宅09-10年的平均售价3650元左右,到2010年下半年,按5%的涨幅计算,高层均价将逼近4000元大关,而多层住宅除经济适用房之外,其余无产品供应,即使有少量供应市场,其均价也将在3500元以上(以八一南多层及我司B地块为例)。经济适用房2010年全市(含独、白、乌、克四区)仅供3500套;其中白区及独山子区约1300套,克市区仅2200套(含金龙镇400套)。克市区经济房除博达在重油的400套之外则主要为我司的西郊经济房;而根据该项目的现状判断,预计今年仅能开发500-600套;主动权完全掌握在我公司手中,且我公司在户型到面积上进行了控制。同时,由于市场供应偏少,房产商必将采取限制性及抽签方式销售。客户群体已然锁定,至于位于西月潭北面由永升、鸿升、三联等开发的600套高层经济房,也将因成本因素售价不会低于2000元/m2,该项目的存在除在一定程度上会消化掉600个购房者之外。整体而言推高了房价,拉小了经济房与商品房的差价,提升了消费者的心理预期。加之高层住宅性质决定了他的品质,故反而对我A区
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