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合同效力案例 1.2010年9月10日,城市居民钱某与某村村民李某签订了《房屋买卖合同》,合同约定,钱某将位于日照市某村一套小产权房出卖给李某,价款23万元整。签约当日,李某向钱某支付定金5000元、部分房款55000元。2010年12月10日,李某按照合同约定拟继续交付后期购房款时,钱某却反悔说房子卖便宜了,准备收回房子,把原来收取的购房款返还李某了之。李某从他人处得知,这个村的房子已经列入拆迁范围,将获取可观的拆迁补偿款。李某诉至法院要求继续履行合同。 该买买合同是否受法律保护？ 2. 2002年，英先生老宅因房屋拆迁，在苏州工业园区娄葑镇安置两套动迁房，老宅动迁时被安置的人口有五人，分别为英先生、其配偶李女士、其女儿及李女士的母亲王女士。当时动迁的整个手续均是由英先生一人作为产权人负责办理。 2003年11月，在安置房还尚未交房的情况下，英先生凭拆迁及安置资料将其中一套安置房及配套车库以150,000元的价格出售给景先生，当时买卖合同出卖方只有英先生一人签字。合同签订后景先生即支付清了全部房款。该安置房于2004年正式交付，交房后景先生就入住该房并进行了相应装修。 2006年11月，该房屋办理出房屋所有权证及土地使用权证。景先生为此多次催告英先生尽快办理产权过户，但英先生始终以各种理由拖延办理。 2007年4月，在中介的介绍下，英先生一家又通过公证方式将房屋出售给了不知情的陈女士，由于当时英先生之配偶李女士已死亡，公证时还一并办理了继承公证，李女士的其他继承人均放弃继承李女士在房屋中的份额，李女士的遗产份额全部由英先生及其未成年的女儿继承。同日，李女士的母亲王女士也通过公证出具声明书，表示其自愿放弃房屋份额。2007年7月，陈女士向税务部门缴清契税后向房屋管理部门申请了过户登记，景先生了解到情况后立即向园区法院提起诉讼，要求英先生全家立即履行过户手续，同时申请冻结了房屋的产权过户手续。 【法院审判】 苏州市工业园区人民法院经审理认为：本案争议房屋系动迁安置房，安置人即本案被告英先生、英先生女儿及王女士所有。被告英先生与原告景先生签订的房屋买卖合同系真实意思表示，其处理英先生女儿共有份额系其行使监护权的行为，且房屋买卖价格不明显低于当时市场价格，应为有效。房屋动迁时公民生活中的重大事件，被告王女士对安置得到本案争议房屋应当知情。原告取得房屋后居住至今，历时数年王女士对房屋买卖事宜也应当知情。该被告王女士经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，可视为放弃对原告诉讼请求进行答辩的权利，且本案中也未见该被告对房屋买卖表示反对的证据，故应当认定原被告之间的买卖合同关系合法有效。被告未协助原告过户，未发生物权变动效力。被告英先生与第三人陈女士签订房屋买卖合同，有公证文书证明出售房屋事实及被告王女士放弃房屋份额，认可前述买卖事项，也应认定有效。第三人虽缴纳了相关契税，房产管理部门也接收了相应过户材料，但所有权最终未过户至第三人名下，也未发生物权变动效力。本案中陈女士经本院征询是否以独立请求权第三人身份申请参加诉讼，其表示不参加诉讼，本院系根据案件审理需要依职权追加其为无独立请求权第三人参加诉讼。本案两份买卖合同相较，原被告之间的合同生效在先，且被告已向原告交付房屋，原告已实际占有使用房屋多年，为维护诚实信用和交易的稳定、安全，原告要求过户的诉讼请求应予以支持。第三人合同生效在后，物权变动效力未发生，不足以对抗原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 被告英先生、英先生女儿、王女士于判决书发生效力后十五日内，协助原告景先生将诉争房屋及车库过户至原告景先生名下。 一审判决后，第三人陈女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。 苏州市中级人民法院审理后认为：一房数卖为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。本案中，英先生将其所有房屋包括车库，以150000元的价格出售给景先生，景先生支付了房款150000元后装修入住了该房屋，后英先生又与陈女士签订房屋买卖合同书，将本案争议房屋及车库以255000元的价格出售给陈女士，并收取了房款200000元。英先生的行为是典型的一房数卖的行为。一房数卖房屋所有权的归属，在我国债权形式主义的物权变动模式下，因一房数卖的数个买卖合同多为有效，所以先取得房屋占有或者先办理登记手续的买受人得取得房屋所有权，未能取得房屋所有权的买售人得向出卖人主张违约责任的承担。因此，原审法院认定英先生与景先生以及与陈女士的房屋买卖合同均有效，但将争议房屋确认给订立合同在先已实际占有使用房屋多年的景先生符合法律的相关规定，陈女士与英先生房屋买卖纠纷可另行主张权利。上诉人陈女士上述要求确认