房地产经济学-01第一章房地产与房地产业.docVIP

第一章 房地产与房地产业教学辅导 一、教学提示 本章所阐述的房地产与房地产业基本范畴，是房地产经济学研究的出发点和直接对象。在教学中着重要理解房地产、房地产业的基本特点，把握房地产经济学研究对象的特殊性，在此基础上进而掌握中国房地产业发展的历程和基本趋势。 二、重点讲解 本章主要有两个重点。 1．房地产的经济特性 在理解房地产概念时，重点要搞清房地产的经济特性。（1）内涵的统一性。房地产是由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体，房屋、土地（地基）和产权关系不可分离，且具有不可移动性，属于不动产范畴。（2）价值的双源性。在房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益转化而成的经济价值，又源自加工在土地上的人类劳动的凝结所创造的价值。（3）空间的固定性。房屋建筑物是固定在土地上的，而土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地产在空间上也具有固定性。进而引起房地产商品的单一性和非匀质性，同时也使区位成为影响房地产价格的重要因素。（4）需求的普遍性。房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求普遍性特征。（5）效用的长期性。房地产是超级耐用品，由于其可以长期耐久使用几十年甚至百年以上，因而与一般商品相比其效用具有长期性。房地产的上述经济特性，给开发建设和经营活动带来许多复杂因素，在房地产经济运行过程中必须充分重视。 2．房地产业的行业特性 与其他产业相比，房地产行业具有一系列特性。主要是：（1）先导性和基础性。房地产涉及社会生产和再生产的各个方面，是各种社会经济活动的基础、物质载体和空间条件，经营房地产的行业也就必然处于基础性地位。同时，房地产开发又是城市开发和各行各业开发的先导，房地产业也就成为先导性产业。（2）综合性和关联性。房地产业横跨生产、流通、消费各个领域，具有高度综合性。房地产又是与众多产业部门密切联系的产业部门，产业链特别长、产业关联度特别大，具有高度关联性。（3）资金密集型和高风险性。房地产是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程，所以是一个高投资行业。又由于房地产投资周期长及其固定性和变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大。（4）级差收益型和区域性。从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显、区域性特别强的行业。由于房地产空间的固定性，房地产业更多的受制于区域经济的发展水平，造成区域间差异巨大，而且，土地区位对房价具有重大影响，价格差异大、级差收益也大。这种差异性还造成房地产市场的地区性特别明显。（5）权利主导型和制约性。由于房地产空间固定性的特点，市场交易后的房地产商品并不发生位移，而是权利的转让，房地产商品是权利主导型商品。因此，受到权利关系的复杂性、产业的外部性、运作的规范性要求的种种制约，只有当满足这些要求时才能健康运行。认识房地产业的这些特性，对于微观经济运行和宏观经济调控都具有重大意义。 四、难点释疑 在教学中有两个难点必须注意。 1、怎样理解房地产价值双源性特征？ 理解这一问题的关键在于，房地产价值中土地价值形成的双重性，一方面源自土地所有权的收益，另一方面又源自加工在土地上的人类劳动的凝结。根据马克思的劳动价值理论，一般商品的价值都是人类劳动的凝结，加工在土地上的追加劳动形成土地价值，这是容易理解的。难点在于原始的土地是自然界的恩施，并不是人类劳动创造的，为什么具有使用价值和价值呢？其一，这是因为土地还具有社会属性，土地是最基本的生产要素，人类劳动只有立足在土地上并与土地相结合，才能生产出物质财富，可见土地作为生产要素也参与价值的形成过程，其本身具有经济价值。其二，土地的自然生产能力，使得土地的效用能够产生收益，成为土地所有人的经济权利，土地的效用价值也就转化经济价值。其三，在商品社会里，不但物质产品商品化，而且非劳动产品也商品化了，原始土地通过地租的资本化形成土地价格，而价格是价值的货币表现，土地这种特殊商品由于市场交易中形成交换价值，也就必然转化为价格和经济价值。 2、房地产业属于第三产业的根据在哪里？ 解开这一难点的关键在于正确理解三次产业划分的内涵和房地产业性质、特点。 首先，从国民经济活动的三次产业分工的内涵来看。房地产业具有第三产业的特征。在国民经济产业体系中，第一次产业主要是农业和采矿业，这是直接向大自然索取产品的产业，在生产过程中大自然参与的成分较大。第二次产业主要是工业和建筑业，其本质是一个加工产业，通过人类劳动改变物质原有的自然形态，以生产出人们所需的各种产品。第三产业主要是流通行业和各类服务行业，通过物质和劳务的交流来改善和提高人们的生产能力和生活水平，为生产和生活服务。从上述三次产业的分工体系中，可以看到房地产业具备第三产业的特征，属