房地产经济学-06第六章房地产企业.docVIP

第六章　房地产企业教学辅导 一、教学提示 本章所阐述的房地产企业，是房地产经济运行的主体和微观基础。企业是社会主义市场经济的主体，房地产经济运行的机制，例如，价格机制、供求机制、竞争机制等都要通过企业这个经济主体发挥调节作用；政府对房地产业的宏观调控政策，也必须由企业作出及时、灵敏、准确的反应。为此，本章对房地产企业的特征、企业制度、组织结构、企业资金运动，企业利润等作了全面系统的分析。这不仅对读者掌握房地产企业的运作过程和特点有一个清楚的了解，而且有助于从事房地产经营活动的人员，确立正确的企业经营目标，努力提高微观经济效益。 二、重点讲解 1、房地产企业的特征 读者要注意，这里所讲的房地产企业的特征是同其他行业的企业相比较而言的。主要表现在以下几个方面： （1）从经营对象来看，房地产企业经营的对象是不动产，也就是房地产。房地产是土地和建筑物的统一物，它具有固定性和不可移动性。这个特性对房地产企业的经营活动带来重大影响，因为一般企业生产的产品是动产，例如衣服、鞋子、彩电、冰箱等等，它可以在地区之间、国家之间流动和销售；而房地产的地区性特别强，不能转移到其他地区销售，一旦投资失误，提供的商品房超过地区市场有效，便会因空置积压而陷入困境。所以房地产企业的市场调研、项目选择、营销策划等经营决策显得特别重要。 （2）从业务活动的性质来看，房地产企业主要是服务型企业。这就是说，房地产企业从事的业务活动主要是在各个领域提供服务，从土地开发、房屋开发到房屋出售出租等都是劳动服务活动，至于房地产中介服务（如咨询、策划、代理等）企业和物业管理企业更是明显的服务型企业。这里值得注意的是，要把房地产企业和建筑企业区别开来，房地产企业开发项目主要是进行投资和策划，并不直接建造房屋，而建筑安装是由建筑企业承担的。所以建筑企业是生产型企业，建筑业属于第二产业，而房地产企业是服务型企业，房地产业也属于第三产业。 （3）从生产要素密集度来看，房地产企业是一种资金密集型和人才密集型的企业。读者要从两方面把握这个特点。一方面，由于房地产价值量大，建设周期长，开 发项目需要的资金量大，周转的时间也长，是一种资金密集型企业；另一方面，在房地产开发、中介服务、物业管理过程中，需要大量的各种各样的专门人才，如建筑工程类人才、经济分析类人才、金融类人才、咨询、代理服务和物业管理人才等等，因而又是人才密集型企业。 （4）从行业特征来看，房地产企业的经济活动具有鲜明行业特征。一是房地业是先导性、基础性产业，具有高度的综合性和高度的关联性，它以流通服务为主，又横跨生产决策、组织、管理，产品销售和各类物业消费服务，经营范围的面比较广；二是房地产行业的地区性特别强，市场销售竞争集中在地方市场，市场进入障碍大；三是房地产企业具有高投资、高风险、盈利水平相对较高的特点。所有这些行业特征，都使房地产企业的生产经营活动比较复杂，经营管理的难度也较大。 读者要充分认识上述特征，认真掌握其与一般企业的不同之处，自觉运用其特殊运行规律，以便将来为从事房地产企业经营活动奠定基础。 2、房地产企业组织结构设计的原则 房地产企业的组织结构的设计必须遵循以下原则： （1）目标适应原则。即企业内部的组织结构要有利于企业经营目标的实现，力求精干、高效、节约。 （2）集权和分权相结合的原则。也就是统一领导，分级管理，既有利于集中统一，又有利于调动各级积极性。 （3）劳动分工原则。既合理分工，又互相配合，把分工与协作结合起来。 （4）管理跨度适宜原则。确定管理的跨度，要考虑个人能力、职能的相似性、工作量等多种因素，以便于协调提高管理效益。 （5）与产业特性相结合的原则。企业组结构的设置要充分考虑到房地产业的特点，例如根据地区性的特点，要以地区市场需求为中心，加强投资决策，不少企业设置了资产经营部和市场营销部等。 以上这些原则，都是房地产企业进行组织结构设计的依据。学习时注意不要把组织结构与组织机构混同起来，企业组织结构是指职权与职责的配置，协调企业经营活动、实现经营目标的形式，而组织机构则是具体的办事机构，不能混淆。 3、房地产企业资金的构成 房地产企业资金一般由固定资金、流动资金和专项资金三大部分构成。学习时要注意分别搞清这三类资金的含义和区别。（1）固定资金是以货币形式表现的固定资产的价值。它在实物形态上长期存在，在生产过程中其价值是逐渐地、部分地以折旧的形式转移到产品中去的，并从产品的销售中得到补偿。由于房地产企业不直接从事工程建筑安装，固定资金在企业总资金额中所占比例很小，一般不到1％。（2）流动资金是企业在生产经营活动中，随产品的供产销过程，一次实现全部价值转移的资金。房地产企业的流动资金主要用于建造商品房所需的资金，包括在建工程、在开发土地、产品资金和货币资金等。这里特别要注意建成的建筑物占用的成