房地产经济学-10第十章住宅消费与住房制度.docVIP

第十章　住宅消费与住房制度教学辅导 一、教学提示 住宅业是房地产业的主体部分。本章所阐述的住宅消费是住宅再生产过程的终极环节，与此相关联的住房制度和住房政策也是房地产经济宏观分析的重要内容。要掌握的逻辑结构是：首先，从住宅消费的性质、特点讲起；其次，研究住房制度和住房政策的一般原理及其与住房消费的关系；再次，接着分析中国城市住房制度改革的理论与实践，阐述住房制度改革必要性、过程、目标和基本内容；最后，研究住房消费需求结构与供给结构的协调和平衡问题。 二、重点讲解 本章教学中注意掌握以下重点： 1、住宅消费的性质和特点 住宅消费是人们的居住行为，即住宅的生活资料功能、发展资料功能、社交功能、资产功能和文化艺术功能的发挥和实现。 住宅消费的性质要从三个方面统一起来理解：一是住宅消费的属性。从纯消费的角度考察，住宅消费是人们在居住过程中对住宅的消耗；但从住宅再生产过程考察，住宅消费又是住宅再生产过程四个环节（生产、分配、交换、消费）中的一个重要环节，它既表现为住宅再生产过程的出发点，又表现为归宿点，所以，住宅消费对住宅生产和国民经济发展具有巨大的推动作用。二是住宅消费的实质是职工劳动力再生产费用的重要组成部分，体现在劳动价值或价格之中，所以住宅消费支出不应在工资之外，而是必须包含在职工工资之中。三是住宅消费的形式和范围。住宅消费属于个人及家庭的消费行为，具有个人消费的性质，不属于人人共享的福利和公共消费的范围，所以住宅消费支出应由个人及其家庭负担，在职工收入中开支。明确住宅消费的上述性质，对于制定正确的住房政策和住房制度具有十分重要的意义。 住宅消费的性质决定了住宅消费的根本特点是，本质上属于一种商品性消费，同时又有一定范围的社会保障性。 住房成为商品是市场经济的产物。住房的商品性主要体现在：它既有满足人们居住需要的使用价值，又有建造住房所花费的社会劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。住房的再生产过程，必须通过住房商品的生产（投资建造）、分配（市场分配）、流通（市场交换）、消费（职工和家庭居住）诸过程，才能完成自己的循环与周转，不断地、顺利地实现再生产。所以，住房的商品性是住房制度改革的根本理论基础，其基本要求就是实现住房商品化。 同时也应看到，住房是最基本的生存资料，是人们的栖息场所，关系到居民的基本生存需要和整个社会的安定。由于住房是价值量大的超耐用消费品，低收入者按市场价格购买或租赁住房难以胜任，因此，必须由政府出面，制定住房社会保障政策，帮助低收入者也能满足基本的住房需求，这就使住房消费在一定程度和范围内具有社会保障性。 在教学中要注意讲清住房的商品性与社会保障性的关系。强调住房的商品性是社会主义市场经济条件下住房的本质属性，而住房的社会保障性则是政府制定的对低收入群体实施的住房社会保障政策，二者既不能混同，也不能并立。 2、住房制度的内涵和类型 城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法的体系。其主要内容是：城镇住房投资方式、住房供应方式、住房分配方式、住房经营方式、住房社会保障方式、住房管理方式等方面，包括有关住房问题的方针、政策、目标、方法等，这些方面的总和就是城镇住房制度。 由于各国的经济体制、经济发展水平等的不同，世界各国的住房制度大体可分为两大类型： 第一种类型是计划型、福利性、实物分配、行政性管理的住房制度。原先计划经济体制的国家苏联、东欧和中国等实行这种住房制度。其理论根据是所谓住房的福利性，否定住房的商品性。其基本特点中：采取国家和单位统包住房建设投资，对职工实行实物福利分配，低租金使用，实施行政性管理。 第二种类型是市场型 、商品性、工资化分配、社会化管理的住房制度。在实行市场经济体制的国家，住房完全商品化。其基本特点是：主要通过市场机制调节住房的生产、分配、交换和消费、决定住房资源的配置、分配和使用。住房建设投资由开发商自主进行，住宅消费包含在工资之中，住房分配通过市场进行，职工以其收入购买或租赁住房，住房由物业公司进行社会化、专业化管理。政府的作用仅限于调控市场和对低收入者实施住房社会保障政策。根据住房社会保障范围和保障方式有不同，这种住房制度又可以分为两个子类：（1）瑞典等福利主义国家实施的市场社会保障型住房制度；（2）美国等国家实施的市场救济型住房制度。 中国原先实行的是计划型、福利性、实物 分配、行政性管理的住房制度，存在严重弊端，随着改革的进程，由计划经济体制向市场经济转换，适应社会主义市场经济的要求，住房制度改革的目标就是要转轨到市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房制度上来。 3、住房政策体系及其构成 住房政策体系是由国家制定的一整套关于住房问题的方针、政策和具体措施构成的系统结构，就是指政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资建造、流通、分