房地产经济学-12第十二章房地产经济的宏观调控.docVIP

第十二章　房地产经济的宏观调控教学辅导 一、教学提示 房地产经济的宏观调控是整个国民经济宏观调控体系中的重要组成部分，对于保证房地产业的健康运行和国民经济的协调发展都具有重要意义。在教学中既要运用国民经济宏观调控的一般原理，又要根据房地产市场的特点，研究房地产经济宏观调控的政策措施。本章首先阐述了房地产经济宏观调控的必要性和目标；其次，论述了房地产经济宏观调控的主要政策手段；最后就建立和完善房地产经济宏观调控体系进行分析研究。具体讲解时，要联系当时房地产市场形势，有针对性地分析研究调控方向和重点，提出调控的对策措施。 二、重点讲解 在本章教学中要把握以下重点： 1、房地产经济宏观调控的必要性 所谓房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。 对房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几方面： （1）房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要。房地产经济是整个国民经济的重要组成部分，是社会主义市场经济的一个子系统。按市场经济的要求，必须充分发挥市场机制调节房地产资源配置的基础性作用，但市场配置资源也存在着某些自发性、滞后性、盲目性和分化性等缺陷，容易造成大起大落的波动，影响经济稳定。为了克服这些弱点，保证房地产业与国民经济的发展相协调，从宏观上提高资源配置效率，必须对房地产经济实施宏观调控。 （2）房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需。房地产具有空间的固定性、价值量大、投资周期长、交易复杂等特点，与其他产业相比，更容易引起波动，一旦发生失衡，调整的难度较大，这些特点决定了对房地产业的宏观调控更为必要。只有加强宏观调控，才能引导房地产业持续、稳定、健康发展。 3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济稳定发展的客观要求。房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。房地产业是先导性、基础性产业，又是国民经济中的支柱产业，它的产业关联度强，带动系数大。房地产业的发展状况，直接和间接影响大量相关产业的发展和整个国民经济增长，影响社会总供给与总需求的平衡和结构平衡，对整个国民经济至关重要。所以，对房地产业的宏观调控成为政府对整个国民经济宏观调控的重要环节。 可见，房地产经济的宏观调控是经济发展的客观要求，决不是可有可无，时有时无的，而是必须长期坚持进行的政府重要职能。 2、房地产经济宏观调控的目标 房地产经济宏观调控的目标，既要服从整个国民经济宏观调控的总目标，又要根据房地产业本身的特点来确定。具体的调控目标是： （1）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡。房地产的供给总量和需求总量平衡是房地产经济宏观调控的首要目标。因为只有当房地产总供给和总需求基本平衡时，才能保证房地产再生产过程的顺利循环和周转，房地产市场正常运行和健康发展，避免出现严重供过于求或严重的供不应求大起大落的波动，也才能与整个国民经济总量保持协调，实现平衡发展。 （2）优化房地产业结构，实现结构基本协调。结构协调与结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标。其包括两方面内容：一是从国民经济全局来说，房地产业的发展要与其他产业的发展相协调，同整个国民经济的发展相适应。二是从房地产业内部来说，房地产的供给结构要与消费需求结构相协调，包括各类房地产的供给结构与需求结构相协调，坚持以住宅建设和消费为主体；而住宅市场的供给结构又要与居民收入结构和消费需求结构相协调，以普通商品住宅为主，满足不同层次的住房需求，实现结构基本合理。只有结构平衡和结构优化，才能充分利用房地产资源，提高资源配置效率。 （3）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定。房地产价格是基础性价格，对于其它产品价格和居民的居住生活具有重大影响，所以，实现房地产价格合理化，保持房价的基本稳定也是房地产经济宏观调控的重要目标。在市场经济条件下，房地产价格是由市场调节形成的，但也受到整个宏观经济的重大影响。因此，政府可以运用市场经济规律，通过调节供求、土地控制、调整利率、税率税种、法律法规以及必要的价格监督管理等措施，加强宏观调控，有效控制房价，使之趋向基本合理，基本稳定。 （4）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要。这是房地产经济宏观调控的最终目标。房地产业的长期的、持续的稳定的、按比例的协调发展，不仅是房地产业本身健康发展的需要，也是与整个国民经济协调发展的客观要求，这就一定要通过宏观调控来达到这一目标。对房地产经济宏观调控的最终目的是在房地产业健康发展的基础上，充分发挥其促进国民经济增长和居民居住水平提高的作用。 3、房地产经济宏观调控的主要手段 房地产经济宏观调控的目标是通过一系列政策手段的调节实现的。主要政策手段有： （1）房地产产业政策。房地产业是国民经济中的重要产业部