房地产经济学-07第七章房地产开发.docVIP

第七章　房地产开发教学辅导 一、教学提示 房地产资源的合理配置过程是房地产经济学的重要研究内容。房地产开发就是通过将土地、建筑材料与设备、资金、劳动力、市政基础设施、公建配套设施以及专业的知识与技术等多种资源进行组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的活动。它是提高房地产资源配置效率的中心环节。房地产开发活动是房地产经济运行中最基本的物质生产活动，只有通过房地产开发才能形成房地产商品。房地产开发搞得如何，直接影响到房地产经济运行的效率，并由于房地产开发投资的特性，甚至会对房地产经济的运行产生较长时期的影响。因此，应当充分掌握本章关于房地产开发的中心内容。 二、重点讲解 1、房地产综合开发的作用 房地产综合开发的作用主要体现在三个方面： （1）房地产综合开发有利于实现城市规划，较快地改变城市的面貌。在过去几十年中由于不重视规划工作，又是在高度计划体制下进行分散建设，给城市建设带来一系列弊端。房地产综合开发以“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”为方针，把城市建设中的各个环节和组织有机地衔接起来，使规划和建设紧密地结合起来，保证了城市规划的全面实现，从而较快地改变着城市面貌。 （2）房地产综合开发有利于促进城市一体化建设。“综合”与“配套”是房地产开发强调的两大重点，房地产开发不仅要搞好土地房屋的开发建设工作，还要进行城市基础设施和公用事业的建设和完善，使得城市的能源、交通、道路等设施以及生活服务、文教卫生、体育娱乐的事业适应城市规模的扩大和经济文化的发展以及城市人口增长的客观需要。 （3）房地产综合开发有利于城市的可持续发展。城市是重要的经济生长点，房地产综合开发为城市的持续发展奠定了重要基础。可以从四个方面来理解，一是房地产开发为城市提供大量生产、居住、服务等用房，适应了人们生产、生活需要；二是房地产开发提高了城市土地利用效率，开辟了获得城建资金的渠道；三是房地产开发带动了相关产业发展，促进了城市社会经济结构的调整与完善；四是房地产开发改善了城市的投资环境。因此，房地产开发可以促进城市可持续发展。 房地产综合开发是一种建设方式和手段，它的作用集中体现在对城市建设和发展的影响上。在对这部分知识进行学习时，要重点体会房地产开发对城市可持续发展的作用。 2、房地产综合开发的指导原则 房地产综合开发的指导原则主要有四个方面： （1）要符合国家或地区的产业政策。房地产综合开发是物质生产活动，是国民经济中具有基础性、先导性的部门，因此，房地产开发必须要有合适的发展速度，合理的发展规模和投资结构，否则会给国民经济带来不良影响。这一点在我国的房地产开发实践中已有过教训。在1988年到1993年“开发热”风起云涌之时，全国各地盲目开发，忽视需求的现象普遍存在，有许多就是不分析本地区的经济基础，盲目赶“潮头”，结果市场清淡，积压了大量资金，对经济产生了一系列负面影响。 （2）要严格执行城市规划。城市规划是一个城市发展的科学计划与部暑。房地产综合开发作为一种经营行为自然要受市场利益的诱惑，也就会使得某些开发商设法摆脱城市规划的约束，去获得高额利润，而不顾社会效益，环境效益。所以，如果不严格按照规划办事，城市发展目标就有可能落空。 （3）要制定合理的投资结构。合理的房地产开发投资结构是取得良好效益的前提。这一点在我国也有过深刻的教训。前几年大量开发高档别墅、高档外销房及高档写字楼，造成近年别墅空置、办公楼空置，许多外销房也不得已改为内销房，而以前很少将普通住宅作为开发重点。制定合理的投资结构，宏观上要靠国家的政策作指导，微观上要靠分析市场来把握。 （4）要体现可持续发展的要求。房地产开发涉及到土地资源的合理开发与利用，涉及到开发出的产品能否在相当长的时期内满足人们对其使用寿命和经济寿命的要求。近年来，关于房地产开发要走可持续发展之路的思想已越来越得到认可。因为这既影响到产业本身的可持续发展问题，也影响到“人类住区”的可持续发展问题，必须要用长远的目光来看待这一原则。 房地产综合开发的原则可以说是我国通过房地产开发十几年的成功经验与失败教训而进行的理性总结。遵照这些原则进行房地产开发，会取得可观的综合效益。学习者要能够全面地掌握这些要点。 3、开发项目市场分析的内容与重要意义 开发项目的市场分析是在掌握一定的市场调查资料后，对特定的开发类型、开发地点进行市场需求关系的分析与预测。市场分析一般从三方面进行。一是宏观因素的分析，也就是对国家的总体经济发展状况和经济发展政策进行分析和把握。房地产业是国民经济的“晴雨表”，国家的宏观经济调控往往从这种基础性、先导性产业着手。分析宏观经济有助于把握开发的重点与方向。二是区域性因素分析。房地产开发的地域性非常强。项目所在城市的经济、社会特性对项目的类型、前景有着直接影响。比如在沿海发达城市开发高