物业管理理论与实务(第三版)-04章习题解答.docVIP

第四章 业主与业主大会制度 1.业主的权利有哪些？ 业主在物业管理活动中，享有下列权利： 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议，行使投票权； 选举业主委员会委员，并享有被选举权； 监督业主委员会的工作； 监督物业服务企业履行物业服务合同； 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 法律、法规规定的其他权利。 2.业主的义务有哪些？ 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 3.业主自治管理有哪些方式？ 业主自治管理有两种方式：自主管理方式和委托管理方式。 自主管理的方式是指区分所有权人自行管理或成立一个管理团队来进行管理。一般当区分所有权人的数量少时，可以实行自行管理或直接管理；当区分所有权人较多时，可以成立一个管理团体进行管理。不管是自行管理还是成立管理团队管理，都可以聘请管理人员。管理人员可以从区分所有权人中择优聘用，也可以对外聘请。管理人和区分所有权人是雇佣关系，管理人获取的是工资。因此，聘请管理本质上属于自主管理。 委托管理方式是指区分所有权人将物业管理业务委托给物业管理公司或第三方进行管理。委托管理可以是全部委托，也可以是部分委托。委托双方通过委托合同形成委托关系，来规定双方的权利和义务。委托与雇佣的差别在于受托人获取的是佣金，而不是工资。目前小区普遍采用的是委托管理方式。 4.业主大会的性质和职责是什么？ 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责： 1）制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约； 3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； 4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5）选聘和解聘物业服务企业； 6）筹集和使用专项维修资金； 7）改建、重建建筑物及其附属设施； 8）改变共有部分的用途； 9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； 10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 5.首次业主大会筹备组的工作有哪些？ 筹备组要做好下列筹备工作： 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和管理规约（草案）； 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 上述1、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。 6.何种情况下召开业主大会临时会议？ 《业主大会规程》中规定：有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议： 20％以上业主提议的； 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 7.业主大会作出有效决定的条件？ 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，如制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会委员，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，选聘和解聘物业服务企业，改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用，法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 8.业主委员会有哪些职责？ 业主委员会应履行下列职责： 1）执行业主大会的决定和决议； 2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； 3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 5）监督管理规约的实施； 6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； 7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； 8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； 9）业主大会赋予的其他职责。 9.业主委员会与物业服务企业、居委会是何种关系？ 在物业管理活动中，业主大会