2010扬州五台山路地块项目可行性研究98p.doc

扬州五台山路地块项目 可行性研究 编制单位： 时间：2010年10月 前言 作为中建地产旗下房地产开发公司——扬州汇力房地产开发有限公司，通过扬州运河壹号公馆项目成功迈出了企业的全国发展战略的第一步，并在扬州市场建立起较好的企业形象。 为了企业的房地产业务进一步发展，逐步加大土地储备力度，通过新项目的操作促进未来发展，同时，为了规避风险，提升竞争力，特对目标地块进行全面系统的可行性分析研究，作为下一阶段工作决策的参考。 五台山地块项目作为运河壹号公馆项目的后继，对扬州汇力房地产公司在扬州市区域内进行持续发展的开发工作具有延续意义。通过项目的操作，可以进一步树立企业形象，扩大社会影响力。 结论 项目情况表 项目资料 项目名称 　 宗地位置及土地编号 　 土地规划用途 住宅 地块现状（含用地性质） 七通一平 建设用地面积（m2） 165,800 容积率（倍） 1.5 总建筑面积（m2) 273,218 可销售面积（m2) 　 计划发展期（年） 2.5年 地块质素评价 　 发展物业类型及档次 　 投资成本 计划总投资额(万元） 土地费用（万元） 预期税前成本（元/m2） 建安及相关费用（万元） 预期利息(万元) 其他费用（万元） 营销 预期销售总收入（万元） 预期售价（元/m2） （住宅）（商业） 销售期及速度 计划销售期 年 目标市场 　 盈利 预期税后利润（元/m2） 成本利润率（%） 税后利润总额（万元） 税前利润总额（万元） 风险评估 影响本项目成本利润率的主要因素有售价、土地挂牌出让价格、建安成本三个主要因素。以上因素需通过缜密的市场调研，确定正确的市场定位，严格控制发展的成本，制定合理的售价来规避。 根据经济测算，如按照报告预测前提，当地价为 万元/亩，开盘销售均价达到 元/㎡时，项目成本利润可观，达 。 当成本利润率达到可行性基准15%时，可承受最高地价 万元/亩，风险达到临界值。 具体分析过程请参阅全文。  目录 1 第一部分：市场分析 - 6 - 1.1 全国市场分析： - 6 - 1.1.1 宏观经济数据： - 6 - 1.1.2 全国政策背景： - 12 - 1.1.3 全国土地市场 - 16 - 1.1.4 全国房地产市场 - 20 - 1.2 扬州市场分析： - 24 - 1.2.1 扬州城市概况 - 24 - 1.2.2 扬州土地市场 - 27 - 1.2.3 扬州房地产市场： - 30 - 2 第二部分：项目决策背景 - 39 - 2.1 城市发展背景： - 39 - 2.2 行业竞争背景： - 40 - 2.2.1 主要区域特征： - 40 - 2.2.2 扬州市场重点项目 - 41 - 1） 众恒紫园 - 41 - 2.2.3 主要开发企业 - 53 - 2.3 企业开发目标 - 54 - 3 第三部分：项目概况 - 55 - 3.1 宗地位置 - 55 - 3.2 宗地现状 - 56 - 3.3 项目周边的社区配套 - 58 - 3.4 项目周边环境 - 60 - 3.5 规划控制要点 - 61 - 4 第四部分：地块分析及价值点梳理 - 63 - 4.1 地块SWOT分析 - 63 - 4.2 价值点梳理 - 64 - 4.2.1 市场项目发展特点描述 - 64 - 4.2.2 项目发展战略 - 65 - 5 第五部分：项目定位 - 67 - 5.1 市场定位 - 67 - 5.2 客户定位 - 68 - 5.2.1 扬州市场客户特点 - 68 - 5.2.2 目标客群定位 - 70 - 5.3 形象定位 - 71 - 5.3.1 理念定位 - 71 - 5.3.2 形象定位 - 72 - 5.3.3 项目理念 - 72 - 5.3.4 关键词 - 72 - 5.3.5 途径 - 73 - 5.3.6 产品建议 - 73 - 5.4 项目发展评估 - 73 - 5.4.1 项目发展设想 - 73 - 5.4.2 项目发展设想评估意见 - 74 - 6 第六部分：项目经济效益评价 - 75 - 6.1 项目开发与销售计划 - 75 - 6.2 测算前提 - 76 - 6.2.1 土地市场价值 - 76 - 6.2.2 普通住宅销售价格预测 - 78 - 6.2.3 别墅类产品销售价格预测 - 83 - 6.2.4 其他测算前提 - 95 - 7 第七部分：项目风险与防范建议 - 97 - 7.1 项目风险 - 97 - 7.1.1 建筑工期及本体风险 - 97 - 7.1.2 市场风险 - 97 - 7.1.3 政策风险 - 97 - 7.2 风险防范建