2015马鞍山别墅项目市场调研报告44p.pptVIP

针对产品类型的选择、购买心理、客户特征三方面可以将市场上的别墅购买客户大致分为3种类型： 独栋/双拼 主要客户：矿主、马钢高官 选择原因：讲究私密性、独占性 主要客户：一般市民、周边乡镇富裕阶层 选择原因：经济实力并不雄厚， 但比居住普通物业高出一个层级 主要客户：政府官员、泛公务员、马钢中层领导、生意人、工业园中高层 选择原因：避免太过张扬，讲究集群 联排 叠加/花园洋房 别 墅 项 目 客 户 类 型 高层 各类型产品涉及总价因素导致目标客户存在一定重叠： 花园洋房 叠加 联排 双拼 第三部小结 1、哑铃型客户结构，高端客户量非常庞大；顶端客户外流；公积金贷款占主体（马钢、泛公务员）； 2、因总价的影响，相邻物业间的客户往往会存在一定的重叠，客户购买别墅时是不会出现物业的选择，但会因总价一致出现购买升级物业的现象，本项目叠加别墅跟联排别墅存在重叠，合理的控制总价段。最大程度减少客户跨物业购买。 第四部分 项目对比 项目对比---建筑风格及外立面 项目名称 佳山墅 伟星蓝山 御景园 建筑风格 意大利托斯卡纳 意大利托斯卡纳 英伦 品质感 优 中等 差 项目对比---产品类型对比 项目名称 独栋 双拼 联排 叠加 花园洋房 高层 佳山墅 √ √ √ 伟星蓝山 √ √ √ √ √ 御景园 √ √ √ √ √ √ 项目对比---户型对比 产品类型 项目名称 整体 客厅 主卧 朝南房间 开间 进深 开间 进深 挑高 开间 进深 客厅 主卧 次卧 叠加 御景园 8.8 13.7 4.5 5.6 不挑高 4.5 5.6 1 1 1 联排 佳山墅 5.6 12 5.2 5.5 不挑高 4.6 5.5 1 1 2 伟星蓝山 5.4 12.9 5.4 9.2 不挑高 3.6 4.2 1 1 1 御景园 6.2 16 3.8 5.7 不挑高 4.5 6.6 1 1 1 双拼 佳山墅 9 14.4 5.4 5.5 挑高 4.7 5.5 1 1 1 市场上3个别墅项目户型特征分析： 1、除佳山墅，主要有地下一层及露台； 2、3个项目叠加、联排、双拼产品的客厅几乎都不挑高，而独栋产品 客厅都进行挑高处理； 3、客厅及主卧全部一致朝南，而次卧至少保证一间朝南 项目对比---价格对比 项目名称 佳山墅 伟星蓝山 御景园 产品类型 双拼 联排 联排 叠加 联排 户型面积 243~245 215~235 127~138 215~235 270 单价（万元/㎡） 1.9 1.5 0.85-1 0.65 0.71 总价（万） 440~490 280~370 100~135 120-170 180 项目对比---院子对比 项目名称 佳山墅 伟星蓝山 御景园 产品类型 双拼 联排 联排 叠加 联排 户型面积 243~245 215~235 127~138 215~235 270 面积（㎡） 280-370 70-100 40-50 40-50 40-50 地下面积（㎡ ） 114-120 76-86 无 无 无 项目对比---物业对比 项目名称 佳山墅 伟星蓝山 御景园 物业公司 南京百市物业 安徽伟星物业管理有限公司 香港戴德梁行物业顾问 物业费（元/㎡） 2.2 1.98 2.2 第四部分小结 一、别墅市场现状：大盘感觉凸出，多物业类型组合，但品质感差，且规 划缺陷——展示区与景观体系没有很好的结合； ? 二、别墅市场现状：规划的展示区比较粗糙，还有很大提升空间； 三、根据对马鞍山客户了解客户对空间有一下几个要求： 1.客厅——挑高，够大，要气派，二楼可以看客厅； 2.主卧——卫生间必备，阳台和衣帽间同样重要，书房可以分离； 3.厨房——不需要太大，实用就好；与餐厅相连，餐厅最好大一点； 4.花园——前后都想要，种花； 5.其他——一层跃层，要有层次感；车库直接入户，地下自然采光；视听室很 受客户欢迎； 四、从目前项目定位来看，本项目与目前三个别墅项目比较，御景园是本项目竞争最大的竟品项目。本项目的别墅与御景园项目相比较，我们最大的优势有二点，第一，我们的面积段小于御景园的联排别墅；第二，本项目联排别墅都有地下一层面积赠送。 五、御景园项目品质较差，整体档次不高，物业较差。本项目目前还未动工，可塑性较高。这都是本项目后期超越御景园优势。