设计前期阶段.pptVIP

投资分析阶段实施方案阶段施工图阶段 主要内容 一. 阶段的工作特点 二. 概念设计方案的成果标准 三. 《项目设计指导书》 四. 本阶段《项目设计工作计划》的讨论 一 . 阶段的工作特点 1. 本阶段的起点和终点 2. 设计部成为“ 1/2 主角” 设计前期阶段的主要工作成果是什么？ 主要工作成果示意图 二 .概念设计方案的成果标准 1. 概念设计研究的内容 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素； 原则二 侧重与规划设计方面的研究 两设计关注重点不同 综合经济技术指标1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。3. ……规划设计方面1.如何分期开发？2.如何设置主入口？3.如何利用用地内、外景观资源？4. …… 2. 如何进行概念设计研究？ 案例一：南昌万科四季花城 案例二：深圳大梅沙项目 案例点评 容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。 规划总用地27.3ha，容积率1.02，多层为主。 城市整体市场处于初级阶段，竞争压力较小。 南昌万科四季花城概念设计结论 案例二：深圳大梅沙项目概念设计 案例点评难点一：山、海景观资源的分配与利用 山景为主还是海景为主？ 各种类型住宅的景观资源分配？ 内部营造景观的类型，与住宅的关系？ 难点二：项目定位 “用来渡假还是用来居住？” 休闲度假的实质内容是什么? 人的行为会对产品提出什么要求？ 渡假对入口、组团方式的影响？ 休闲度假住宅区的物业管理方式？ …… 难点三：公建配套的设置与经营 公建配套如何支持“渡假概念”社区? 小区配套与政府配套的关系？ 小区配套的经营方式？ （10000平米酒店公寓，5000平米会所，9000平米商业） 大梅沙项目规划设计评审的两个方案 对比以上两个案例，说明项目难易程度、特点不同，我们在概念设计阶段重点研究的具体内容也不尽相同。 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素； 原则二 侧重与规划设计方面的研究 3. 概念设计方案成果标准 2.1 设计说明 2.2 综合经济技术指标及产品分析 2.2.1 综合经济技术指标 2.2.2 产品分析 2.3 概念设计方案 2.3.1 概念设计图纸目录 2.3.2 概念设计图纸深度要求 －－参见《成果标准》第24页；《范例汇编》第19-24页 4.概念设计研究结论成果标准 －－参见《成果标准》第31-35页 三.《项目设计指导书》 1. 为项目设计工作的纲领性文件。 统筹考虑影响项目设计工作的各因素，并对项目设计的整个工作做出方向性决策的文件。 2. 《项目设计指导书》的内容 3.《项目设计指导书》中需设计部完成的工作 项目设计计划 项目概况及用地分析 概念设计研究结论 方案设计需解决的问题 项目设计各环节的综合分析 a. 项目设计各环节的综合分析 b.项目设计计划 概念设计研究 集团确认概念设计研究结论 规划方案设计 集团规划设计评审会 集团单体确认 实施方案完成 土建施工图完成 景观设计 销售包装设计 （如公建、立面需另行委托应单独列出） 阶段回顾 设计并非唯一主导，本阶段是市场定位和规划设计同时深入的过程。 需与营销、工程、成本部门密切配合。 形成的成果将指导整个项目设计工作。 与您共同努力！谢谢！ 总经理 设计部 营销 成本 开发目标、开发计划 项目设计工作计划 项目概况及用地分析 概念设计研究结论 方案设计需解决的问题 项目设计各环节的综合分析 市场定位及产品建议 成本控制因素 工程 工程管理意见 设计任务的细分 设计单位的选择 设计部人力资源的分配 设计费用的成本控制计划 开工时间 开盘时间 详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 设计控制点 相关重要节点 设计前期阶段 设计前期阶段 项目立项 审批通过 规划方案 设计开始 项目设计 “正式开始” ＋ 市场营销部门 设计部 本阶段任务 完成市场定位及产品建议书 完成项目设计指导书 营销 前期 设计 前