嘉兴房地产行研究咨询报告.doc

浙江省嘉兴市房地产市场分析报告 目 录 一2008年市土地市场概况 （三）区块分布：市土地市场解析 （一）政府态度： （二）宏观调控： （三）资本市场： 三、2009年市土地市场走势判断 （一） （二） （三）重构发展结语2009年市土地市场分析报告 面积 % 土地总面积 396479 100 耕 地 219412 55.34 园 地 48969 12.35 林 地 5182 1.31 居民点及工矿地 54117 13.65 交通用地 12970 3.27 水 域 53961 13.61 未利用地 1868 0.47 尽管作为浙江房地产市场的盆地或洼地，然而无异于几年前纵横全国的房产热浪，嘉兴市房产行业的火热态势也燃起了土地市场的高温。土地交易作为衡量地产市场的重要标尺之一，不仅反映房产开发商的信心，也反映了政府土地供应信心，关乎未来房产市场的土地供应问题。2008金融风暴的洗礼终于让土地市场得以暂时的安静和冷却，理性回归成味后危机时代的重要话题。显然，危机不仅意味着危险，同时也为房产行业、土地市场带来了产业重组、资源整合的重要机遇。2009年上半年，随着救市政策的发力，我国一些主要城市的房产市场迎来了新的转机，开发商紧绷的资金链得以松缓，房产市场信心回升，土地市场也开始走出冰冷的寒冬。一. 2008年市土地市场概况 市场概况： 统计数据显示，2008年全年市共成交经营性房地产土地宗完成交易金额亿元，总成交面积为。相比，数量减少%，成交土地面积减少，成交金额降了的表市2007-200年土地交易情况 1518608方 万 443930方 万 方 万 200年市共成交经营性房地产土地土地市场火爆走势在2008年年初戛然而止，金融危机在大范围的全面爆发让嘉兴市房地产市场深受影响，土地交易由热转冷。据统计，嘉兴市全年实际成交量只完成年计划土地供应的63%。行业洗牌，国土资源部中国土地勘测规划院地价动态监测，全国一季度商住地价与2008年底水平相比全面下降二季度价同比仍在下降和基本保持不变的还会占大多数，上涨幅度较大的现象仅在个别城市发生 图1 2007—2009年上半年嘉兴市土地市场成交均价走势 从交易总额上来看，2008年嘉兴市中心城区的土地交易共计6.11亿元，占总成交金额7.55亿元的80.96%；09年上半年的土地市场答卷中，所有成交土地都位于中心城区。08年淮南矿业新地产投资发展责任有限公司以3.79亿元拍下的富润路东侧、文贤路南侧19.43万平方米土地，09年嘉兴创新园1.16亿元的大额成交交易，在颇为冷清的市场氛围下尤其引人瞩目。相较于此，在2007年的土地交易市场，单宗土地交易过亿的数量为9宗。在习惯“地王”和“天价”的土地市场上，近一年半以来嘉兴市的土地成交现场只可谓门可罗雀。 相较于2007年干劲十足的拿地冲动，开发商们显然更为深思熟虑。2007年，参与同一块土地竞价拍卖的企业有本地老牌开发商企业、外来新兴企业等，商业用地交易企业包括食品、丝绸、汽车、医院等各个行业。竞争是市场经济的生命源泉，而失去了价格竞争的交易，会让一个市场失去了生存的活力和信心。，作为浙江省房产行业的“盆地”，也是土地市场的“盆地”，2008年至2009年上半年的嘉兴市土地交易市场，更是真正意义地第一次陷入了“盆地”谷底。 （三）区块分布： 嘉兴市下设南湖区、秀洲区，辖嘉善、海盐2个县以及平湖、海宁、桐乡3个市（县级市），共有建制镇53个、乡1个、街道21 个、城市社区（居委会）187个、乡镇社区111个。其中南湖区有镇5个、街道6个、乡镇社区7 个；秀洲区有镇5个、街道2个、乡镇社区22个；嘉兴经济开发区有街道3个、社区居委会17个；嘉兴港区有镇1个、乡镇社区11个；嘉善县有镇11个、乡镇社区15个；平湖市有镇6个、街道3个、乡镇社区9 个；海宁市有镇8个、街道4个、乡镇社区22个；海盐县有镇8个、乡镇社区1个；桐乡市有镇9个、乡1个、街道3个、乡镇社区24个。 根据嘉兴市2008年10月18日公布的市区基准地价更新成果，嘉兴市中心城区片土地按照区块分为七级。 表3 嘉兴市区片区基准地价表 区域 片区 片区号 商业用地 基准地价 住宅用地 基准地价 工业用地 基准地价 中心城区 中心城区片 1-Ⅰ 4465 2480 650 1-Ⅱ 2790 2125 480 1-Ⅲ 1735 1450 360 1-Ⅳ 1130 815 320 1-Ⅴ 750 540 305 南湖区 余新镇片 2-Ⅳ 1180 705 320 2-Ⅴ 750 540 305 2-Ⅵ 595 450 295 2-Ⅶ 470 380 290 大桥镇片 3-Ⅳ