城中村改造中存在的相关问题分析.doc

二、市城中村改造中出现的问题　 　　虽然市在城中村改造过程中采取了各种优惠的政策，但由于城中村改造牵涉的村民人数众多，涉及到各方面的利益，所以在城中村改造过程中还是出现了一系列的问题：　 　　1、土地所有权问题　 　　在所有房屋进行拆迁或征收之前，土地所有权都是首先应该弄清楚的问题。而在调查中发现，百姓对土地征收和城市房屋拆迁的概念不清被混为一谈，有的政府官员和开发商也对两者摸棱两可，称征地拆迁工作云云。其实二者有本质的区别，不是一个法律概念。　 　　根据《土地管理法》规定，“土地征收是指国家为了公共利益的需要，运用国家强制力，按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权，并依法对被征收土地的原权利人给予补偿的活动”，由此可知，进行征收的土地的所有权是属于集体所有。　 　　而根据《城市房屋拆迁条例》第二、第三、第四条规定可知，城市房屋拆迁是指为了实施城市规划、旧城区改造，运用国家强制力，组织在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对原房屋权利人给予补偿、安置的活动，进行拆迁的房屋是属于国家所有。 　 　　房屋土地均属于集体所有，因而适用的是《土地管理法》里的“征收”，而非《城市房屋拆迁条例》里的“拆迁”，由此可见，在先前出现的许多关于所谓的“房屋拆迁”都是法律适用的错位，从而成为出现城中村改造的一系列问题的根源。　 　　2、补偿问题　 　　保护公民享有的私有财产权以及保护物权人享有的物权，从根本上来说，需要建立和完善相应的法律制度，其中最重要的一项法律制度是补偿制度，而补偿制度的核心是补偿金数额的确定。国家标准《房地产估价规范》对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有六条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。但是，《城市房屋拆迁估价指导意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，《房地产估价规范》也没有在基础上有突破和创新，被征收房屋的村民户得不到合理补偿，法律又没有相应的制度加以规范，无疑是给拆迁补偿带来很大的阻力。　 　　市在进行房屋征收补偿时　　、土地征收原则　　(一)依法通过行政划拨方式取得土地使用权的，按25万元/亩给予补偿。　　(二)通过出让方式使用土地的，按出让合同确定的用途出让剩余年限评估后补偿。　　(三)依法办理部分手续，但未取得国有土地使用证的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。　　(四)属于8?31清理对象，手续补办齐全但未取得国有土地使用证的，按当时取得土地的成本价加银行同期存款利息补偿;手续不全的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。　　(五)对国有企业的土地征收，除按25万元/亩标准给予补偿外，拆迁人应与企业的上级主管部门认真研究企业生产设施、企业职工及家属的搬迁安置方案，做好此类企业的拆迁安置补偿工作，解决好企业职工的后顾之忧。　　(六)集体经济组织建设用地和集体农用地土地征购补偿标准，由地方政府根据项目具体情况自行制定。农村公共设施建用地，按本地段基准地价给予补偿。　　(七)按照《试点通知》(昆政办〔2006〕136号)要求缴纳的每亩3万元标准社保基金，由地方政府以被拆迁农村社区/办事处为基本单位，建立健全社会保障制度。　　、建(构)筑物拆迁补偿原则　　(一)拆迁国有土地上具有合法产权的建(构)筑物和附着物，按照国家、省有关房屋拆迁管理的规定进行评估，并给予补偿安置。　　(二)集体建设用地上的建(构)筑物拆迁补偿标准及房屋装修、附属设施补偿标准由地方政府制定。　　(三)对于农村宅基地上的住宅，按照《通告》规定，按照建盖楼层不超过四层、建筑面积不超过300平方米的原则进行补偿安置。　　、征地拆迁安置补偿方式　　“城中村”改造征地拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种方式进行。被拆迁人可以任意选择一种补偿安置方式。同时鼓励“城中村”改造工作参与各方，创新思路、创新途径、创新方法，创造具有可操作性的新的安置补偿方式和机制，为我市的“城中村”改造工作探索新的途径和方法。　　(一)货币补偿方式　　1、拆迁国有土地上的合法建(构)筑物(包括住宅与非住宅)，采取货币补偿方式的，按照评估结果确定补偿价格。　　2、集体土地上被拆迁农村居民宅基地、非经济组织和非住宅建(构)筑物选择货币补偿的，由拆迁人足额向被拆迁人支付征地拆迁补偿费。　　3、被拆迁人选择货币安置补偿方式的，被拆迁人自行解决