房地产抵押估价之变现能力分析.docVIP

房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。但是，目前福州市房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。笔者认为变现能力的分析应该有针对性、指定性，是对某个特定的估价对象而言，变现能力分析的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地，这是对估价师能力的一种挑战和考验。笔者试图在这方面作抛砖引玉的努力，谈点个人看法，供业内人士参考。 　　一、变现能力的概念 　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 　　二、影响变现能力的主要因素 　　1、房地产的通用性。 　　所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。影响房地产通用性有以下若干方面： 　　用途的专业化。 　　用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。 　　结构质式与房屋质量。 　　从结构类型上分析，砖混结构的住宅变现能力不如钢混结构；点状布置的不如条状布置的；一梯多户的不如一梯两户的；房屋质量差的不如质量好的。 　　房屋质量从广义上说，除了单体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。 　　该宗房地产的价值大小。把房地产估价师站点加入收藏夹　　一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力弱。例如：大型商场比小店铺变现能力弱； 　　别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。 　　区位。 　　所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。 　　例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力。 　　房地产的开发程度。 　　一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。 　　例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。 　　该类房地产市场状况。 　　房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。 　　例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。 　　2、独立使用性。 　　所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力越弱。 　　例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。 　　例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。 　　3、可分割转让性。 　　所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。 　　例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可分割转让的其变现能力相对较弱。房地产价值大的其变现能力相对较弱，如果抵押房地产容易分割转让，其变现能力相对较强。 　　例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就方便；如果法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力相对于不可分割的复式住宅来的强。来源:考试大-房地产估价师考试三、变现能力分析在抵押估价报告中的撰写 　　（一）变现能力分析撰写的主要内容： 　　总体来说，应该包括以下主要内容： 　　1、抵押房地产的通用性； 　　2、抵押房地产独立使用性或可分割转让性； 　　3、可实现的价格与评估的市场价值的总差异程度； 　　首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。这种差异程度主要取决于：存在短期强制处分、购买群体受到心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格通常比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先受偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等因素的分寸来把握尺度。 　　4、变现的时间长短及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 　　变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间来的短。 　　费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用。税金的种类和数额要依据估价时点当地关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。 　　清偿顺序为： 　　支付处置费用和佣金； 　　偿还法定优先受偿款； 　　偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金； 　　余款交委托人（或抵押人）。 　　（二）变现能力分析的撰写注意事项： 　　1、要根据估价对象个性，针对性、指向性