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房地产开发企业涉税问题分析主讲人：陈延荣电话箱：syds_jychen@筹建期间涉税问题分析请思考：⒈如何确定筹建期间？⒉筹建期间会发生哪些支出？⒊筹建期间发生相关支出如何处理？筹建期间的确定《企业所得税暂行条例实施细则》：筹建期,是指从企业被批准筹建之日起至开始生产,经营(包括试生产,试营业)之日的期间。如何确定筹建期的始点和终点？筹建期始点的确定国税发【1991】第165号：税法实施细则第四十九条第二款中所说的“企业被批准筹办之日”，对中外合资经营企业、中外合作经营企业是指所签订的合资、合作协议、合同被批准之日；对外资企业，是指开办企业的申请被批准之日。筹建期终点的确定国税发［1995］153号：专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产，经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产，经营之日。结论：如何确定筹建期的起点和终点，相关法律法规没有明确规定，要具体问题具体分析。筹建期间发生的相关支出管理费用类： 财务费用类： 营业外支出类： 资本性支出类：筹建期相关支出的会计核算营业外支出、资本性支出（包括应计入固定资产和无形资产价值的汇兑损益和利息支出等）不准在开办费中列支。其他支出会计上应作为开办费处理。请思考：筹建期间发生的开办费应如何进行会计处理？开办费的会计处理《企业会计制度》及《小企业会计制度》：通过“长期待摊费用”科目归集，并在企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。《企业会计准则 应用指南》：发生时直接计入“管理费用—开办费”。开办费的所得税处理主要涉及开办费的税前扣除、是否将筹建期间确定为亏损年度以及筹建期间应否进行所得税汇算清缴？../../../2009/企业所得税/文件/过渡政策/关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知.doc国税函../../../2009/企业所得税/文件/过渡政策/关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知.doc[2009]98../../../2009/企业所得税/文件/过渡政策/关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知.doc号、../../../2010/企业所得税/文件/国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知.docx国税函../../../2010/企业所得税/文件/国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知.docx[2010]79../../../2010/企业所得税/文件/国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知.docx号、../../../2009/企业所得税/文件/印发《企业所得税汇算清.doc国税发../../../2009/企业所得税/文件/印发《企业所得税汇算清.doc[2009]79../../../2009/企业所得税/文件/印发《企业所得税汇算清.doc号焦点问题：筹建期间发生的业务招待费、../../土地增值税/房地产/贵阳：房地产开发企业无预售证不得登载销售广告.docx广告费及业务宣传费可否扣除？●拿地环节主要涉税问题取得土地使用权的主要方式及主要税涉及税种：⒈“招、拍、挂”程序取得。⒉接受投资方式取得。⒊购入“在建项目”方式取得。⒋非货币资产交换方式取得。⒌并购方式取得。上述业务主要涉及契税、印花税、土地使用税以及耕地占用税。思考：上述各税种会计上应如何处理？“招、拍、挂”程序取得土地使用权契税主要涉税问题⒈能否因减免土地出让金而享受免征契税待遇？⒉取得“毛地”主要涉税问题？../../../2009/契税/文件/关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复.doc契税：../../../2009/契税/文件/关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复.doc国税函../../../2009/契税/文件/关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复.doc[2009]603../../../2009/契税/文件/关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复.doc号：风险防范，如果开发企业承受土地权属另行支付前期开发费用，则此部分费用应当计入契税成交价格，不允许从支付总价中扣除。计税依据应包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。接受投资方式取得土地使用权思考：①承受土地使用权应否缴纳契税、计税依据如何确定？../../../2009/契税/文件/财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(通用性）.doc财税../../../2009/契税/文件/财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(通用性）.doc[2008]175../../../