武汉市汉口小户型公寓市场报告.docVIP

小户型公寓市场分析 目 录 一、汉口小户型住宅市场整体运行状况 3 （一）商圈与扎堆联动现象明显 3 （二）汉口的江汉区与江岸区成为小户型供应的聚集之地，硚口区供应比例相对较低 4 （三）整体供应结构合理，但硚口区的小户型所占本区域的市场供应份额偏高 5 （四）汉口整体销售状况良好，其中主要在售项目的月均销售率都基本保持在10％以上 6 （五）5000元/㎡成为销售价格的分水岭 7 （六）1房1厅的户型成为市场主流；小户型逐渐向小房型转化 8 （七）汉口公寓市场调研结论 9 二、汉口镇主要在售小户型住宅典型个案分析 10 （一）兰陵大公馆 10 （二）宝利金国际广场 13 （三）花样年华 16 （四）金利明珠花园 18 （五）万科香港路8号 21 （六）华美国际 24 （七）万信·摩登会馆 27 （八）紫晶城 30 （九）金叶SOLO国际 33 （十）个案调研结论 36 三、武汉市小户型公寓问卷调研 37 （一）超过半数的置业者的购房目的为自住,但也不能忽视占有一定比例的投资者 37 （二）武汉市小户型公寓置业者偏好选择“中心”区域，但在购房选择上不存在较大的区域差异 38 （三）50-60㎡的小户型公寓面积较其他公寓面积范围优势明显 39 （四）小户型公寓置业者购房户型选择主流为1房1厅1卫、2房1厅1卫,其他户型比例相对较小 40 （五）购房单价主要集中在3500/㎡以下，高价楼盘地段优势明显 41 （六）购房总价集中在17-22万元，基本符合小户型公寓置业者购房能力 42 （七）建筑结构方面平层占主导地位，其中复式也有一定比例 43 （八）装修标准以毛坯和简装为主，菜单式装修将成为市场中一匹黑马 44 （九）问卷调研结论 45 四、本篇总结 46 一、汉口小户型住宅市场整体运行状况 （一）商圈与扎堆联动明显多年来，武汉的小户型和中心城区的开发一样，大都是见缝插针进行的。但随着武汉大规模旧城改造的启动，市政建设的逐步完善，轻轨的开通，原来楼盘之间的“个体竞争”已被当今“板块竞争”所取代，扎堆联动效应明显。- （三）整体供应结构合理，但硚口区的小户型所占本区域的市场供应份额偏高 如下图所示，武汉整体户型供应结构基本合理，其中60㎡以下户型累计供应体量不足20％；而汉口三大城区：江岸区、江汉区和硚口区住宅供应结构中60㎡以下的户型累计供应比例偏高，基本都在20％以上，可见汉口城区地段受到了小户型开发商的青睐；同时硚口区60㎡以下户型所占本区域的市场供应份额明显高于武汉其它区域，仅次于江岸区，比例值相对偏高，存在一定的市场风险。 （四）汉口整体销售状况良好，其中主要在售项目的月均销售率都基本保持在10％以上 现阶段，汉口主要在售小户型住宅的去化状况良好，月均销售率基本都保持在10％以上，整体销售率突破70％。 通过分析，发现处于商圈集中地的项目的销售率普遍较高，销售率多在80％以上，其中江汉区的花样年华虽销售率相对较低，但该项目开盘至今不足4个月，月均销售量在50套左右，去化量较大；可见，在商务氛围相对成熟，配套设施齐全的地段，小户型住宅的项目在销售上具有先天上地段优势的保证，更具市场竞争力。 值得一提的是，万信摩登会馆是该类项目中唯一有挑高户型的项目（挑高5米），供应量在150套左右，2005年10月开盘当月，就已销售完毕，市场反映良好；可见，目前挑高户型比较受置业者的欢迎。 （五）5000元/㎡成为销售价格的分水岭 通过对汉口主要在售小户型住宅的盘点，发现整体销售价格成两极化，5000元/㎡成为价格的一个分水岭。 其中滨江与城中板块核心地段的精装项目的价格整体保持在5000元/㎡以上，而宝丰板块的精装修楼盘，相对而言，现阶段缺乏一定的板块影响力，销售均价相对较低。在5000元/㎡以下的项目，多为毛坯房；对比分析，发现同区域的项目，精装修与毛坯房存在400-600元/㎡的差价。万科香港路8号的销售均价在5800元/㎡，是由于自身的品牌效应的存在，为其价格增添了附加值，使其价格凸显在其他精装修项目之上。 （六）1房1厅的户型成为市场主流；小户型逐渐向小房型转化合理紧凑，功能齐全，有完全独立的厨卫设计这表明的消费观念正日趋成熟30㎡以下 30-40㎡ 40-50㎡ 50-60㎡ 60-70㎡ 70-80㎡ 80㎡以上 户型合计（套） 单室套 16 507 173 696 复式 36 36 1房1厅 304 144 802 608 175 364 2397 1房2厅 289 140 48 48 525 2房1厅 68 193 261 2房1厅以上 108 491 599 面积合计（套） 304 160 1