物业管理企业之尴尬.docVIP

物业管理企业之尴尬物业管理企业在中国大陆的发展已有二十余年，在这二十余年的发展过程中，物业管理走过了最初的艰难创业阶段和快速发展阶段，二十年后的今天物业管理企业似乎面临着发展的瓶颈。之所以说到了发展瓶颈主要是因为国内的物管企业现今都尚且脱离不了二十年前发展初期的状况，较之前相比物管企业的管理模式及企业战略定位都没有长足的进步，物业管理企业的战略定位同质化极为严重，缺少特色，发展仅仅体现在物业管理市场占有率的快速膨胀，而管理项目及管理水平则相对其它行业发展较为滞后。 ??? 细细品味国内的物业管理企业不难发现，阻碍行业发展的原因主要来自于物业管理行业的几处尴尬。 ??? 尴尬一：“当局者迷”的行业之惑 ??? 忽视物业管理的本质是管理，而片面强调物业管理的服务 ??? 经过了二十多年发展的物业管理行业，最让人不可理解的是到目前为止还有绝大多数物业管理行业的从业人员、房地产开发商、相关媒体和众多的物业所有权人对物业管理的本质认识还没有一个清晰而准确的认识——物业管理的本质是管理，物业管理的核心是服务。 ??? 毋庸置疑，物业管理的保值、增值除社会大环境的变化影响外，主要来自于物业管理企业对物业设备设施的管理养护，使业主的物业保持最佳运行状态。忽视对物业本身的管理，而单纯强调服务是目前整个行业的一个可悲的误区。 ??? 业主支付管理费是为了使物业管理企业通过有限的经济资源和有效的经济资源分配，合理地维护本物业的正常运行和保值、增值；并通过物业管理企业的有效经营和合理资源分配，体现物业管理企业的存在价值，从而通过服务满足业主的购买消费行为和消费需求。这种连续性的消费行为也使物业管理企业体会到以业主核心需求为导向的管理才是物业管理的价值中心，其消费结果直接影响企业是否能与业主建立持久服务关系。但由于物业公司提供的保证物业保值、增值的管理养护相对日常的微笑服务等更具隐蔽性、长效性，导致有许多业主不能准确的向物业管理企业提出让物业保值增值的服务要求，而仅仅将目光放在了物业公司是否能为业主提供贴心服务等服务项目的要求。业主的要求引导了物业公司的走向，对于本来就没有什么自主意识的物业公司来说，业主指哪儿企业就打哪儿正是提供优质服务的最佳契合点，而物业公司在提供服务的过程中也对业主再一次的做出了错误的引导，你来我往间物业管理企业与业主开始了南辕北辙的征程。物业管理企业尴尬之二雾里看花尴尬二：“雾里看花”的市场状态 ??? 自物业管理企业甫出生以来，社会各界对物业管理企业就有不同的认知，由于需求不同因而各界对物业管理企业的定位也都不甚相同。加之各界对物管企业的了解程度也伴随与之接触程度的不同而对物管企业有着不尽相同的解读。 ??? 随着现代化城市建设的发展，与之配套的城市管理相应不足，在一个小区的建设使用就形成新的社区群体的现实状况下，物业管理企业也承担着一定的社区管理功能，因此，在地产业成为城市支柱行业，私有权属不被重视，城市管理滞后的大背景下，物业管理人员在处于资源、信息、义务和权力不对等条件下的众多小业主面前就充当了部分政府职能部门的管理者代表。政府对物业管理企业的存在需要是寄希望物业公司能以企业管理的形式替政府协助做好和谐社区建设的基础管理工作，一方面要求物业管理企业协助解决最根本的居民生活环境保障问题，同时也要求物业公司能在居民与政府间起来互通往来的纽带作用，因此，在政府眼里，物业公司是为政府起到一定的管理、协调作用的基层企业，而物业管理企业肩负着这样的重任对管理项目进行管理时，也时间面临着缺乏相应执行权的困难 ??? 而作为所有物业的设计开发者地产公司来说，物业公司开始是作为依托房地产市场开发而发展的物业管理，只是围绕发展商给定的“规范业主行为使之符合房屋管理要求”的初级轴线展开工作，而处于产业链强势地位的房地产开发商，在“谁开发，谁管理”的产业框架里，投入物业管理的资源与其他投资相比回报甚微，附属的物业管理企业经营功能被弱化，被定位为保本生存或微利发展，缺乏企业远景规划和市场预估，导致自身造血功能不足，从而使物业管理在产业链中表现为“附带工作”。当然，令人觉得惋惜的还是将物业管理定位为房地产开发的最后工序——“售后服务”，这已经把物业管理推引向了岔路。 ??? 在与物管企业体现服务价值的业主关系上。业主均认识双方合作的基础是创建以满足业主需求和期望为导向的服务体系，以业主需求和期望为导向建立企业运营架构，事实上业主不仅仅是服务的接受者，他们更是物业管理的最终受益者。物业管理企业通过对物业的有效管理，使物业的设备设施长期处于最佳状态，使物业本身的修缮费用有效降低，优化资源将业主支出的管理费发挥到最大价值，以此保持业主消费的连续性。而业主们却往往忽视了物业管理企业的管理职能而过分地强调服务要求，常忽略物业公司对自己产权的设备设