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地块街区分析方法 地块价值包括环境价值、开发价值、机会价值及延伸价值等四个方面，其中环境价值体现在自然环境、人文环境、商业环境、交通环境及城市区位环境上，因此在房地产前期策划时地块街区系统的分析对环境价值的挖掘非常关键，地块街区分析通常包括以下四个方面： 交通现状调查及分析； 城市区位、商业环境及生活配套调查及分析； 人文环境调查及分析； 自然及人工环境调查及分析。 下面就地块街区四个方面的分析方法进行论述。 1．交通现状调查及分析 目的：未来住户驾车出入是否方便？ 未来住户步行出入及乘车是否方便？ 如不方便可能采用哪些方法补救？ 调查内容： ●周边道路断面、道路的等级是什么？ ●交通设施如立交桥、人行天桥、停车场、加油站有哪些？ ●停车场规模多大？ ●立交桥是什么形式？互通式？半互通式？ ●交通是任何管理的？色灯管制？渠化管理？ ●车从什么地方掉头及进入地块？ ●未来住户在地块和其它出行地点（如商业中心、上班地点、关口等）间开车如何走？ ●什么时间塞车，在什么地方？为什么？ ●公交车车次多少？走哪个方向？什么车？上车方便吗？ ●人行流在地块周边的分布怎样？人行的目的？什么时间人流量最大？ ●项目建成后对周边交通流的影响？ 成果： ●道路基本情况一览表 ●交通设施基本情况一览表 ●交通分析示意图 交通分析文字表述 某地块交通分析图 2．城市区位、商业环境及生活配套调查及分析 目的：未来住户在这里生活方便吗？方便到什么程度？ 地块开发商业是否可行？怎样做才可行？ 调查内容： ●地块所在区域在城市功能的位置，以后3年内的发展趋 势？ ●周边配套设施有哪些？坐车及步行多远？ ●这些配套设施如何才能到达？步行时间是多少？步行者感觉吃力吗？ ●地块商业形成的理由是什么？未来的发展趋势如何？ ●尽有什么样的商业？经营状况如何？ ●商业街分布及其理由？这些商业为哪些人服务？ 商业客户群目前的最大需求是什么？ 是否有和商业联动的设施？如公园、文化设施等。 成果： ●配套设施一览表 ●商业功能分析示意图 商业分析文字表述 某地块商业价值分析图 3．人文环境调查及分析 目的：目前的区域内可否有对居住有益的人文环境？可否延展？ 调查内容： ●节假日、早晨、晚上等特定时间人有组织及自发的活动是什么？哪些人参加？ ●可否有特别的学校、展览馆、广场、树木等具备文化内涵的设施？ 街区的历史文化有何沉积？ 有何有意义的、知名的事件在此发生？ ●生活此区域居民的归属感怎样？ 成果： ●人文环境分析文字表述 ●相关图片 4．自然及人工环境调查及分析 目的：●哪些自然景观与城市景观住户可看到？ ●周边声音、视觉及嗅觉的污染对住户的影响，如何回避？ ●地形地貌对开发产生什么影响？ 调查内容： 地质条件如何？可以建设什么样的建筑？ 地貌条件如何？有否可利用的地形、植被等？ 周边是否有声音、视觉及嗅觉的污染？ 相临建筑物及构筑物对场地的有何影响？如光线、声音、气味等。 场地的不同高度、不同方向、不同时间的景观如何？哪些是最佳的景观位置？哪些是最差的景观位置？ 哪些自然景观和人工景观是本地块独有的？ 成果： 景观分析示意图 相关图片。 景观分析文字表述 某地块场地景观分析 赵千河 2001年4月6日星期五