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Chapter .1 大势环境分析 NO1：宏观经济研究 NO2：城市发展规划NO3：2014年房产政策 1 宏观经济—经济总量分析 近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在12%-14%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2013年长沙GDP达到7153.13亿元； 长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过11%，2013年人均GDP达到99570元,人均GDP增长速度为10.85% 实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人； 以上数据来源：长沙统计年鉴 长沙市近年来经济总量持续稳健增长构建了房地产发展的平台，促进了商务需求，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾。 宏观经济增长与房地产发展关系 高速发展 萎缩 停滞 稳定发展 宏观经济—社会固定资产投资 以上数据来源：长沙统计年鉴 固定资产投资呈现一定周期性，在两年的高速增长后逐步回落，2012年出现新一轮增势,工程机械、生物医药、新材料等产业集群投资强势增长，为写字楼市场提供了充足储备客源。 工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群实现增加值897.00亿元，比上年增长29.0%，对规模以上工业增长的贡献率达60.6%，比上年提高6.2个百分点；拉动全市规模以上工业增长12.7个百分点。 宏观经济—招商引资 以上数据来源：长沙统计年鉴 外商直接投资与进出口总额近年来一直保持高位水平，随着长沙十二五规划的深化 执行，未来几年内仍将保持较平稳的增长势头。 2013年全年进出口总额（海关口径）98.93亿美元，比上年增长13.8%。在出口总额中，机电产品32.42亿美元、高新技术产品11.75亿美元，分别占出口总额的52.6%和19.1%；在进口总额中，机电产品18.44亿美元、高新技术产品6.37亿美元，分别占进口总额的49.5和17.1%。 全年利用外资项目（企业）150个。实际使用外商直接投资34.00亿美元，比上年增长14.2%。全年新增实际到位省外境内资金项目282个，实际到位省外境内资金达534.06亿元，增长17.0%。 宏观经济—人口增长情况 加速了长沙人口城镇化的进程，商务区、商业区格局随城市扩张变化 2008-2013年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅较小，2011-2013年农业人口出现负增长，2013年农业人口比07年减少约7万。 2008-2013年长沙户籍人口保持了年均1.3%以上的增速，2013年长沙户籍人口约677.44万人。 2010年1-10月人均可支配收入和人均消费支出分别为18754元和12863元，居民的消费水平逐步提高。 长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市； 长沙经济增长促使2001-2010年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近9%。 商业市场快速启动，消费总量保持高速增长，居民收入及消费支出能力增长潜力巨大 长沙市场消费力强，消费型城市特征明显，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消费水平，推动了商业及商务的发展 宏观经济—人均收入及消费性支出 以上数据来源：长沙统计年鉴 长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼、酒店商务需求长线看好；但第二产业薄弱， 大型企业有限 按照发展规律，第三产业的发达程度将决定一个城市的商务发展空间与速度； 08年以前长沙产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；09年以后为 二三一结构。但三二产业都增长强劲。 长沙产业结构表明了产业结构逐渐优化，且对经济又好又快增长产生强力拉动与贡献； 第三产业和第二产业企业作为写字楼物业最主要使用者，在长沙产业结构中长期占据绝对主力位置，表明长沙写字楼市场长线看好 宏观经济—产业结构 “十二五”期间，长沙将大力发展汽车产业、装备制造业、新材料业、电子信息产业、文化创意业等，长沙产业发展将实现一次大的跨越式发展。 小结 长沙城市经济快速稳步发展，为房地产业构筑良好发展平台，并推动了写字楼商务需求。 高铁枢纽贯通“9+2”泛珠三角经济圈规划 “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心 高铁枢纽中心：京深高铁（北京—武汉—长沙—广州—深圳），沪昆高铁（昆明—长沙-—上海），形成以长沙为中心的1日经济圈 “9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。 “3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协