房地产开发公司关于物业减亏的实施方案.docVIP

房地产开发公司关于物业减亏的实施方案 集团公司： 2014年1月，物业公司划归房地产开发公司，房地产开发公司领导组织相关部门对每个物业小区进行了现场调研，主要了解小区人员配备、设施设备使用、物业费收取等情况和存在问题，在充分调研、认真分析、集思广益的基础上，提出了近几年物业管理的总体思路和奋斗目标为：“稳定为先、强化管理、提升服务、增加创收、十年减亏持平”。 一、物业公司现状 2014年，物业公司管理物业小区46个，预计3月接管馨康二期高层、一矿北里沙沟、馨瑞家园及青岩底4个物业小区后，物业公司服务小区将达到50个，其中：改造小区31个，新建小区17个，商品房小区2个。服务小区的建筑面积将达到352.25万平方米，其中：收费面积325.73万平方米，养护绿化面积57.61万平方米，清扫庭院及楼道面积141.18万平方米，业主39861户。1月末，在册职工350人，临时工454人。详见附表一《2014年物业公司各小区基本情况表》。 下面分别从改造旧小区、新建标准化小区、商品房小区依次介绍管理现状： （一）改造小区 物业公司现管理31个改造小区，大部分旧小区改造只增设了围墙，其他物业设施不全；小南坑小区、赛鱼小区等小区8个小区历经25年以上，配套基础设施老化，小区内普遍存在墙皮脱落；麻地巷小区、阳光小区、馨康等6个小区，出口多，无法进行封闭，物业管理难度大；蒙北一区、二区、洪西等8个小区，路沿石缺失、路灯、健身器材损坏严重；改造小区普遍存在绿化面积不足，物业费单价低，大部分低于0.20元/月.平方米，其中：朝阳一区、二区、沙坪新区从未收取物业费，以上原因造成旧小区亏损严重。 （二）新建标准化小区 物业公司现管理13个新建小区，预计4月接管4个小区。目前，新建小区内停车位少，不能满足小区住户停车需求；大车房、矿山路西、育才、馨怡、中石岩、东山三区、馨康二期等新建小区业主入住率不到50%，不具备完全收费条件；四矿小区、馨泽苑等小区没有独立的收费系统，暂时由升华公司代收；物业费标准参差不齐，收费率高低不一；人工成本高。 （三）商品房小区 物业公司现管理2个商品房小区，分别是御康山庄和大垴东区4#、6#、7#、8#楼，其中：大垴东4栋商品房住宅与大垴东棚户区住宅在同一个小区，物业服务不规范。 二、物业公司减亏思路 通过实地考察，市场调研，集思广议，多渠道掌握物业管理信息，根据目前物业管理现状，提出了有针对性的减亏思路： 一是在完善小区设施，提升服务水平的基础上，申请提高物业收费标准，增加收入； 二是争取政策支持，通过底商租金收入补贴物业亏损； 三是拓宽服务渠道，引入多项家政服务，争取创收； 四是通过分流正式工，用临时工代替，降低人工成本； 五是建立竞争机制，走市场化道路，实行业务外包； 六是加强成本管控，从点滴入手，节约材料、水、电支出； 七是建立以量定员，以岗定薪，增人不增资，减人不减资的管理新模式。 三、物业公司减亏计划 集团公司物业改革原则：分类小区、固化补贴、十年减亏。经过考察调研，认真分析，房地产开发公司确定物业的经营目标是：改造小区十年内固化补贴；新建小区五年内固化补贴，再用五年增盈，用以弥补改造小区亏损；商品房小区要自负盈亏；物业公司实现十年整体持平。 2014年，物业公司刚划归房地产开发公司管理，在保证稳定的基础上，完善小区配套设施，加强维修力度，深化物业改革，全面提升服务水平，逐步提高收费标准，按照十年减亏持平目标，逐年分解减亏指标。 2014年是实现减亏的第一年，为了提高收费标准，保证稳定，改善小区基本设施，需增加成本投入，预计当年亏损4870万元，比2013年减亏537.92万元。2015年计划比2014年减亏800万元；从2016年开始每年计划平均减亏500万元，从2019年开始，要用新建小区、商品房小区实现的利润逐步弥补改造小区的费用，计划到2023年物业公司实现盈亏持平。 详见下表： 2014年-2023年物业公司利润计划表 单位：万元 项目 2014 年 预计 2015 年 计划 2016 年 计划 2017 年 计划 2018 年 计划 2019 年 计划 2020年 计划 2021年 计划 2022年 计划 2023年 计划 合计 -4870 -4070 -3500 -3000 -2500 -2000 -1500 -1000 -500 持平 改造 -3083 -2783 -2663 -2500 -2400 --2100 -1800 -1500 -1300 -1100 新建 -1508 -1108 -808 -500 -100 持平 200 350 500 700 商品 -279 -179 -29 持平 10 80 100 150 300 400 四、物业管理具体减亏措施 （一）提高收费单价、收