高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录6.docxVIP

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（六）主持人（崔永亮）：各位来宾、各位朋友，我们的研讨会马上就要开始了！昨天的研讨会让我们收获了不同的惊喜，云惟鸿先生使我们看到外企世邦魏理仕在台湾和大陆的卓越表现，并跟我们分享了世邦的理念和宝贵的经验。邵学杰先生的演讲给我们看到了中国本土物业企业勤奋探讨的声音，同时也聆听到了中国本土物业企业发出的声音。我们昨天一天收获了很多新的惊喜，今天我们非常荣幸请到了加拿大XTERA总裁余月瑛女士。?首先我简单介绍一下余女士！余女士在加拿大从事房地产以及物业管理工作有15年之久，他先是在加拿大著名地产发展商TRIDEL集团旗下任物业经理。现在是XTERA物业管理公司总裁。余月瑛女士为加拿大注册物业经理，加拿大华人物业管理协会创会会长以及永久名誉会长。安大略省共管大厦经理协会投票权会员，加拿大共管大厦经理协会会员。余月瑛女士还获安大略省政府委任为约克区警政委员会委员。余女士是我们《现代物业》杂志社的专栏人。下面我们有请余女士！?余月瑛：好，谢谢各位！各位来宾早上好！今天我要讲的主题是，加拿大物业管理公司与合约服务商，这两者是没有隶属关系的独立体。过去几年我一直比较关注中国国内物业管理的状况。当宋社长邀请我来这次论坛的时候，我觉得物业管理公司和合约服务商，两者比较的话，是加拿大跟中国在物业管理制度方面，差别是比较大的一个方面。所以今天我就从这方面侧重来跟大家交流。?首先，我想先简单介绍一下加拿大。不知道在座各位对加拿大的认识有多少？我想大家可能还知道白求恩大夫，他是来自加拿大，他的故乡就是来自加拿大。还有中国著名的一个走私逃犯，叫赖昌星，他一直赖在加拿大，还没有被遣送回来。加拿大主要的两个城市多伦多和温哥华，已经连续十多被评为全世界最适宜居住的城市之一。?在加拿大每一个生活的小区，基本的设施都非常完善，社区中心里面都有游泳池、溜冰场、图书馆，每个小区都有大小不同的公园，公园里面通常有足球场、网球场、垒球场，还有差不多1000米的跑步、单车道，这些设施全部都是免费向市民开放的。?而加拿大的物业管理制度也相当完善，水平也非常高。加拿大有三级不同的政府，就是联邦政府、省政府跟市政府。而三级政府他们对物业管理方面都有一些法律去进行规范。所以在国内，因为国内的物业管理，应该说还是起步的阶段，历史还不是很长。所以在国内有时发生的一些激烈场面，肢体冲突在加拿大基本上是极少的，甚至不会发生的。而且通常有矛盾的时候，也是通过一些条例，由委派的仲裁员去解决，解决不成的话就告到法庭去。?加拿大物业管理历史非常悠久，最早可以追溯多上个世纪60年代，在安大略省开始，那时候已经有物业管理的出现。加拿大人口最集中的省份是安大略省，所以它也是公寓大楼、商业和工业大厦最集中的地区。在加拿大大约30%的人居住在共管式的公寓大厦。而在多伦多的市中心至少有50%的人居住在公寓当中。在安大略省的黄金地区，公寓大厦的比例就更加高。起码有80%。世界华人首富李嘉诚，他属下的公司在加拿大已经有十几二十几年的历史，他们在多伦多建有100多栋公寓大厦。?加拿大各类物业管理都有专门别类的法律规则，共管公寓在安大略省就有《公寓大厦法1998》，其实这个大厦法，是在1974年已经开始有法律界的人士起草。到1985年的时候，已经得到了比较完善的修正。而里面包括一些很重要的条款，比如说一些保险的条款，主要是保护业主董事会，就是国内说的业主委员会，他们的利益是要保险受到保护，不会追究他们个人的责任。?到了1998年，公寓大厦法进行了再次修订，而且公寓法就成为一种强行的法律，就是需要每一个公寓大厦都必须要遵守。在2001年的时候已经是正式的全面实施。这个公寓大厦法主要修正的方面，我想跟大家讲一下，因为我想这一点在国内应该是比较新鲜的东西。它其中最重要的一个修订就是规定，所有的公寓大厦都必须由政府认可的专业工程师做一个完整的评估报告。比如说他做了一个报告以后，就规定未来40年，与这个大厦要做一些什么？比如说到了第20年，大厦的锅炉要更新，龙水头要更新，外墙的工程要全部翻新，底下停车场的地面要全部更换那样子，大厦就会把它当成圣经一样，一定要每一项都要去遵守。?而且在资金方面，大厦的公寓法规定，一定要至少的每年财政预算里面，一定有至少10%都要拨到储备基金里面。而且10%的储备基金是完全不可以动用的，挪用的，你当年有100万的财政预算，必须有10万放到储备基金里面不可以动用。随着大楼越老化的话，20、30年的话，那个比例会更高，可能高达20%那样。?另外的一个修正就是业主大会，加拿大就规定，每一年大厦都必须要召开一次业主大会。而这个业主大会主要是对一些财政报告、选举业主董事会这些重要议程，每年开一次会议。而他的法定人数也从原来的33.33%，降到25%。这些就是安大略省