浅谈租售比透视2011年广州房地产市场.docVIP

浅谈租售比透视2011年广州房地产市场 【摘 要】本文采集了2011年广州市部分地区的房屋出租和销售价格，通过建立租售比数学模型，对比国际通用标准，得出了广州市房地产市场泡沫严重的结论，并结合数据及2011年国家新政对此进行了分析。 【关键词】租售比；房地产；泡沫 从广州楼市发展、宏观层面发展、政府意图层面出发，2011年政策调控已成为广州房产市场的常态。主要表现如下：预售资金监管在全国已经成为燎原之势。如果能够严格执行，将加大开发企业资金的压力，对市场形成一定的影响；保障性住房建设将继续加大，虽然商品房价格略有回落，调控力度空前，在继续加大商品房力度调控的同时，保障性住房的建设力度也将继续加大。本文通过对现阶段广州部分区域房地产数据的采集，建立合理租售比的数学模型，对当前广州房地产市场楼市非理性、非健康的状态进行了分析。 一、租售比的概念和模型的建立 1．基本概念。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石。 2．模型建立。合理租售比的确定原则：在房屋的整个寿命期内，选择购房所需支付的全部费用与选择租房所需支付的全部费用相等。合理租售比法：针对同一商品房，当寿命期满时（70年），选择购房所支付的费用和选择租房所支付的费用一样。并假设房屋连续出租，空置率为零，且不考虑通货膨胀。p——商品住宅房价（元/m2建筑面积），r——相同商住房租金（元/m2使用面积），k——平面系数（取0.75～0.85），并取银行利率i=5％～8％，房屋寿命n=70年，房屋残值c=0。以下是两种情况（租房和购房）的n年本利和计算公式： 购房支出：p2=基本房价＋税费j（交易税0.8％＋契税2.5％＋印花税0.025％）=p/k+jp/k=p(1+j)/k，经常性年支出：a2＝维修费（约0.2％p）+保险费（约0.1％p）=ap/k，n年本利和：f1= p(1+j)(i+1)n/k+a2{[(i+1)n－1]/i}= p(1+j)(i+1)n/k+ap[(i+1)n－1]/ik，根据模型假设：f1=f2+c（c=0）代入数据，求得合理租售比r/p 的值。 二、实证分析 1．原始数据。（注：数据来源于搜房网） 2．数据处理。此模型不考虑交通条件、周围配套设施、所在楼层数等因素的影响，只考虑房屋出租价格r、出售价格p、平面系数k以及银行利率i的影响。假设空置率为0且不计残值c。银行利率i=5％～8％，k=0.85，n=70，j=3.325％，α=2.1％，c=0，最终把公式（1）、（2）代人f1=f2+c，求得合理租售比r/p=1/98～1/137。根据采集数据，利用公式（1）和公式（2）求得f1和f2，并求出各楼盘的p/r，并与国际公认的警戒线1∶200相比，判断是否存在泡沫。从表3知，广州市各区住宅租售比明显低于合理的住房租售比。 3．与国际标准对比。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。而表3数据统计显示广州四个区，最高租售比为海珠区1/482.5，最低租售比天河区1/582.3，这说明如果把房子出租，480个至580个月内能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧，买房就是不划算的。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。表3的数据显示抽调的广州四个区的租售比值明显偏高，说明房价中的投资需求很大，泡沫很严重。 三、分析与建议 对于数据分析广州四区租售比过高，究其原因笔者认为是租房的投资回报率过低，那么投机需求的极度膨胀也就不难理解了。在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当作主要的盈利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金收益跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利。租售比在国外适用，但在国内市场确貌似有些水土不服。主要原因在于出租房屋这一块国家基本上很难收税，因为房东不会去房管部门备案，主动报税几乎是不可能发生的行为。那么想要租售比回归理性，就需要出租获利，房价下降而租金上升，将使租售比逐渐恢复正常状态，当租房