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商业地产实战基础知识 商业地产实战基础知识 一 商业地产的基本概念 — 象的定义— 产最抽 商务及休 地 / 商业为商品流通载体 就是动提供建筑 闲活 什么是“商业地产”？ ——并无科班的定义 什么是“商业地产”？ 狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类 经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或commercial property；除商铺之外还 涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产， 我的个人定义（适用于中国大陆）： 商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源， 为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运 营，不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。 商业地产五大模块  选址及获取土地  商业地产开发  和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等  招商  招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简 单，后文还将论述.  运营管理  招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成 功的必经之路  退出机制  商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才 得以保持完整  根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当 渠道退出 二 商业地产的分类 按照行业类别分类 • 零售功能商业地产 （百货商场、商业街、超市、家居建材，以及 将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL ） • 娱乐功能商业地产 （电影城、娱乐城、KTV ） • 餐饮功能房地产 （大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） • 健身服务及休闲功能商业地产 （健身中心、美容院、SPA ） • 专业商业地产 （专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场） • 居住以及办公用商业地产 （写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、 老年公寓） 按照市场辐射范围分类 • 邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中 型超市或标超或餐饮主力店 • 社区型 辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为 —— 标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个 次主力店 • 区域型 辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公 —— 里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少 包括4-5个次主力店 • 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“ 区域”；总建筑面积10-15万平 方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万 • 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Ma 了。建筑面积通常在20-50万平 方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不 等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市 • 目的地型 依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体 —— 界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。 注：1、以上分类均按照独立商业项目一般区位来界定。若某商业项目处于CBD、传统集群商圈、地铁及公交系统主要节点 出入口这些特殊地段，则辐射范围及辐射人口会大幅度增加 2 、以上商业面积指狭义商业面积，不包括同样占用商业指标的写