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上海某物业经营管理公司受托管理某国际大厦物业管理介绍 上海***经济技术开发区联合发展有限公司物业经营管理公司(以下简称***物业经营管理公司)是在1994年成立的中外合资专业物业管理公司，她的前身是成立于1989年的上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司新***大厦公司，是上海***经济技术开发区联合发展有限公司全资分公司。***物业经营管理公司已通过上海市房地局资质审批，具有经营物业管理业务资质条件。公司的经营范围是：房产经营管理，物业内的配套服务。 为了使管理制度化、规范化，该公司十分注意软件建设，目前已制定了各类规章制度，共22本144份，约十几万字。其中包括各类岗位责任制、工作职责、操作规程、工作流程等。保障了公司在运行时有章可循、有序运作。最近结合《物业管理示范小区(大厦)评比内容》的有关要求，对各类台帐制度进行分类归纳、整理、补充、弥补了一些管理上的盲点和不足之处，使公司的各类制度更臻于完善。 下面介绍的是***物业管理公司受托管理***国际大厦的实例： ***国际大厦原名外贸洽谈楼，位于***开发区第19号地块，占地面积8600平方米，建筑面积47335平方米。地下一层，地上二十六层，建筑高度为985米，总投资近约3亿人民币，是一幢涉外的纯办公楼。 大楼由上海市服装进出口公司、上海市对外贸易公司、上海化工进出口公司和上海***经济技术开发联合发展有限公司共同投资建筑。1996年8月竣工投入使用，大楼中一部分面积为业主办公自用，另一部分用于租赁。 在1995年底，***国际大厦竣工前，这座现代化大楼的物业管理事宜便放在业主的议事日程上来了。有的业主方曾提出由四方业主各自派人组成一个物业管理班子，共同来管理大楼，即走自我管理路子；有的业主方则不同意此种方案，主张采用委托管理的方式。 ***国际大厦不同于单一业主的大楼，可以走“自我建造，自我管理”之路，***国际大厦是一幢多业主大厦，由于大楼统一建筑和业主分区占有，形成产权多元化，毗邻关系复杂化。如由各个业主各自派人组成物业管理班子进行日常管理，必然会产生互相扯皮、多头管理的现象，工作很难正常开展。经过一番争论，于是便决定委托一家专业物业公司来承接管理。那么到底聘请哪家物业公司来管理呢?选聘物业管理公司的任务便落到大厦业主委员会的身上。 在大楼竣工前，由四个大业主成立了业主委员会，由四方业主的法定代表人拟订授权书，各自委派人员参加业主委员会工作，选出了业主委员主任，成立了日常工作班子——业主委员会办公室。业主委员会办公室作了细致的市场调研，与市内几家有一定知名度，并有高层办公楼管理经验的物业管理公司进行了广泛的接触，并对以上物业管理公司的资质信誉、注册资本情况、经营管理规模、管理经历的时间、公司在客户中的口碑以及公司管理的示范楼盘的情况作了详细的了解。业主委员会办公室工作人员甚至对物业管理公司已经实施管理的大楼进行微服私访，实地观察该公司管理大楼的情况。最后经过层层筛选，有选择地邀请了几家物业管理公司前来投标应聘。物业管理公司则在规定的时间内编制、提交了物业管理建议书、物业管理计划书和物业管理方案等类似投标书的文件，并各自秘密地报价进行竞争。最后由业主委员会对几家物业管理公司的方案、报价进行比较，最后选定由上海***物业经营管理公司来管理。上海***物业经营管理公司是大楼业主之一——上海***经济技术开发联合发展有限公司的全资分公司，是***开发区的首家专业物业管理公司，有着数十年涉 外办公楼物业管理和租赁工作的经验-具有一批资深的中、高级管理人才和技术力量。选定物业管理公司后，随即由业主委员会与物业公司共同讨论拟订***国际大厦委托管理合同，并就双方的权利、义务作了明确的界定。1996年7月正式签订委托管理合同(合同期限为一年，届时可以续签，也可以解除合同)，1996年8月1日上海***物业经营管理公司正式实施对***国际大厦的物业管理。 上海***物业经营管理公司接管***国际大厦后，果然不负众望，由公司管理的***国际大厦，第一年即通过区房管局物业管理达标，第二年，即获得上海市房地局、上海市物业管理协会颁发的上海市物业管理优秀大厦的荣誉证书。大厦业主委员会在1997年底又与***物业管理公司续签了一年合同。目前大厦客户入驻率达96%以上，业主用于租赁部分面积的出租率达95%，整个大厦运作正常，业主与物业管理公司关系融洽，业主委员会自治管理与物业管理公司的专业管理相辅相成。业主方和物业公司相互制约、相互配合，建立了一种平等的、互相尊重的民事关系。 对以上***国际大厦委托管理的实例，我们不妨稍作点评： 此种模式类似于物业管理招标管理的邀请招标，是一种有限竞争性招标，虽然它还不是完全意义上的市场经济模式，但它却是物业管理市场经济的雏形，是在从自我管理到委托管理的