物业公司各项专业管理工作方案.doc

各项专业管理工作方案 一、公共设施设备管理 1.管理目标 保证设备运行正常，无重大管理责任事故。 2.管理措施 （1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。 （2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。 （3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。 （4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。 （5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。 （6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。 （7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。 （8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。 （9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。 （10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。 二、安全管理 1.管理目标 （1）确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。 （2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。 （3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。 2.建立交互式联动治安网络 （1）在大厦设立流动岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。 （2）遇有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1min～3min内到达现场进行支援。 （3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理部安全管理指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。 3.紧急情况下的应急处理措施 （1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。 （2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。 （3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。 （4）管理部主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。 三、装修管理 1.日常装修管理 （1）管理部安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。 （2）跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。 （3）安全管理员24h值班，控制人员进出并做好相应记录。 （4）装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。 2.装修安全管理 （1）安全管理组负责装修日常安全工作。 （2）与业户和施工队负责人签订安全责任书。 （3）装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。 （4）需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。 （5）安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。 （6）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。 四、消防管理 1.消防组织机构的建立 （1）管理部负责建立消防安全小组。 （2）管理部主任为消防安全负责人。 （3）管理部其他人员为义务消防员。 （4）安全管理主管为专职安全监督员。 （5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。 （6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。 2.建立各项消防制度 （1）消防检查制度。 （2）专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理部主任审核。 （3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。 （4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。 （5）发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。 （6）管理部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。 3.防火措施 （1）贯彻“预防为主，