物业管理业主教学课件PPT.ppt

业主委员会的产生﹁续﹂ （4）业主委员会备案 业主委员会应当自选举之日起30天内，持下列文件向所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案 ①成立业主委员会登记申请表 ②业主委员会委员名单 ③业主大会议事规则 主管部门在30天内没有异议的发给核准通知书，对不符合规定成的业主委员会不予登记，并书面通知申请人 业主委员会的组织 业主委员会主任、副主任 根据物业规模的大小，业主委员会设委员5-15名，其中正主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全体委员中选举产生 业主委员会主任通常由主要业主代表担任 业主委员会委员应当由热心公众事业、责任心强具有一定组织工作能力的业主担任 业主委员会的组织﹁续﹂ 负责处理本会日常事务的执行秘书 业主委员会可聘请执行秘书1名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是也可以不是本会委员 业主委员会委员为兼职，主任可以为专职或兼职 业主委员会成员是否给予津贴及津贴，数额由业主大会会议确定并公布 业主委员会的组织﹁续﹂ 业主委员会主任罢免与补选 业主委员会主任如有损害业主合法权益的，经半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议，重新在委员中选出新的业主委员会主任 业主委员会委员因物业转让或身体健康状况变化及其他的原因不能继续担任的应及时补选，补选办法应在业主大会章程中予以明确 业主委员会会议 业主委员会会议分为例会和特别会议两种 例会：是常规会议，每3个月至少举行一次 有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议 业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员 委员因故不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，并代其行使表决权 业主委员会会议﹁续﹂ 业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故不能参加时，由副主任主持 召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门，物业管理企业的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权 当物业有三分之一以上为出租时，应该聘请相当委员数目三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席会议 业主委员会会议﹁续﹂ 会议决定问题，采取少数服从多数的原则，会议进行表决时，每一委员有一票表决权 执行秘书应做好会议记录，并由会议主持人签署后存档，涉及物业管理重大问题应由与会的全体委员签署 业主委员会的权利 ①召集和主持业主大会会议 ②组织修订业主公约、业主大会议事规则 ③决定聘请、解聘物业管理企业 ④审议决定共用部位，共用设备设施维修基金等物业管理基金的筹集、使用和管理 ⑤审议物业管理企业制定的年度管理工作计划，年度费用概预算报告 ⑥检查监督物业管理企业的物业管理工作 ⑦监督公共建筑、共用设施的合理使用 ⑧业主大会赋予的其他职责 业主委员会的义务 ①筹备并向业主大会报告工作 ②执行业主大会会议通过的各项决议，接受广大业主的监督 ③贯彻执行并督促业主、用户遵守物业管理法律、法规和政策以及业主公约的规定，协助、支持和配合物业管理企业落实各项管理工作，对业主、住户开展多种形式的宣传教育 ④监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同，保障各项管理目标的实现 ⑤接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府部门对本物业建筑物的管理事项提出的指令和要求 ⑥不作出违反法律、法规和政策规定，不违反业主大会的决定，不作出损害业主公共利益的决定 案例分析例题 ?欣欣花园小区前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主850户，其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。 分析： 业主的理由不能成立。因为：选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。  物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表业主委员会签订的，法律法规并未规定要与每一位业主签订。业主委员会所代表的是一种集合的意志，不可能代表所有业主或使用人的意志。 物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。  少数业主也不能以新公