流动性过剩下的住宅金融-中国社会科学院经济研究所.docVIP

流动性过剩下的住宅金融 汪利娜 中国社会科学院经济研究所 2006年，为抑制固定投资过热，国家采取一系列调控政策，而房地产调控又是重中之重，然而在银行流动性过剩和银行可贷机会有限的大背景下，住宅投资却走出了逆市上扬的行情：2006年固定资产投资增幅趋缓为24.5%，房地产投资增幅降至21.8%，但商品住宅投资增幅为25.3%，比上年同期高3.4个百分点。住房投资的增长改变了固定资产和房地产的投资结构：房地产投资占固定投资比重降至20%，而住宅投资占房地产投资比重却上升至前所未有的高点70%（图1）。推动我国住宅业稳步发展和住房需求旺盛的因素很多，如经济的持续增长、城市化进程加快，人口结构的变化和人民币升值的预期等，而金融的扶持也是其持续向好的因素。 对应于住宅的建设与消费，住宅金融体系大致可分为两部分：一是支持住房建设的金融手段和组织安排；二是支持住房消费的金融手段和组织安排。 住房消费信贷的在竞争中成长 2006年我国个人住房购房贷款余额首次突破2万亿元，达到2.27亿元，比年初增加3630亿，增幅为19%，比上年增加3.3个百分点。在寻常百姓眼里看到的多是商场超市打折促销，熟不知如今银行业在个人住房信贷市场上的竞争更是有过之而无不及，这突出表现为： 一是各商业银行纷纷调整自己资产结构。以往我国的商业银行追逐的是大企业、大项目、大笔贷款，如今开始向小百姓、小额住房贷款等零售业转移。个人住房信贷已成为各商业银行的必争业务。 二是金融产品创新不断。以往个人住房信贷只有本息等额、本金等额、按月偿还式贷款，如今固定利率、双周供、随便供（随借随还）、循环贷款、接力贷（子代父还）、直客式贷款等一大批新产品如雨后春笋般涌现，为百姓购房提供了多样化的金融服务。 三是价格大战越演越烈。在产品类同的情况下，各银行间金融产品的价格大战也是吸引客户的重要手段。例如，银行给借款人、存款人赠送礼品、以一年期贷款利率提供循环贷等，银行价格大战的结果是推动实际利率走低。 四是取消强制性房贷险。按央行1998年《个人住房贷款管理办法》，居民以借贷方式购房时需购买房屋保险，然而，竞争却使这一强制性条款成了一纸空文。 五是银行设立多种内部激励机制。为抢占房贷的市场份额，各银行不惜出重金奖励员工,积极扩大个贷业务。 六是外资的进入。随着我国“入世”过渡期的终结，众多外资银行，如汇丰、查打、东亚银行也开始进入房贷市场，这使内资与外资银行之间的竞争进一步白热化。 银行在住房消费信贷的市场的竞争加剧，在一定程度上促进了金融产品创新，满足了居民多样化信贷需求，帮“房奴”减负松绑，同时，也使央行的许多限制性条款（对借款人年龄限限制、贷款的利率管制）形同虚设。当个人住房信贷仍是我国消费信贷中发展最快、收益稳定、风险较小的优质资产时（见图1），对于厌恶风险、追逐利润最大化的银行来讲不会因央行“紧缩”政策就轻易放弃它。这也从侧面反映出在新的市场经济环境下，宏观调控与微观经济主体经营理念、经营行为的差异。 然而，需要指出的是：由于过去两年一些大城市房价上涨过快和银行频繁的加息，使得越来越多的中等收入者，甚至是中等偏上的家庭失去了靠银行信贷进入购房市场的能力。我们以月还贷额/可支配收入≤50%一个较为宽松标准，对城镇居民家庭购房借贷的偿还能力做一个简单分析，不难发现：在现行的房价水平上，只有中等偏上收入的家庭有靠贷款购房的可能。如果进一步细分，人们可以看到：在房价上涨较快的城市，其房价/收入和月还贷额/收入高于全国的平均水平，如北京、上海和广东，加息对居民购房的支付能力影响比较大；此外，加息对不同的收入群体的影响也不一样，对于高收入者，加息可能使月还贷额/收入比只提高2个百分，对中等偏上和中等收入者来讲，月还贷额/收入可能会上升4～8个百分点（表1），那么他们的还贷负担要大大高于高收入群体。因此，加息对购房人的影响因各城市的房价水平和居民的购房可支付能力而异。 尽管促使央行上调存款准备金和加息的原因很多，也并不只是针对房地产市场，但是，在当前房价增长过快情况下，加息导致购房借贷成本的增加，进而阻碍了个人住房贷款的普及和增长却是一个事实。更具体来说，加息从三个方面进一步减少了对贷款的需求：其一，还贷负担增加使得部分中等收入家庭丧失了借款购房能力，从而减少了对个人住房贷款的需求；其二，加重了已购房家庭、尤其是中等偏上收入家庭的还贷负担，从而刺激他们提前还款。 其三，借款投资购房的人，在比较购房资本投资入、租赁收益和交易成本之后，五年内投资收益率为零，对信贷需求下降。三者共同作用的结果是我国个人住房消费信贷增速趋缓，多年个人住房贷款占银行信贷比重在10%左右徘徊（图2），这就产生了一