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龙岗世贸中心策划书 物业优劣势 准确把握物业优劣势，对开发商及策划人员都至关重要，发挥物业优势，弥补物业缺陷，是整个策划工作的重点，也会对销售工作有很大的促进。 经分析，本物业具有的优劣势如下： 优势 处在龙岗中心区的中心腹地 地处龙岗中心区黄金腹地，紧邻龙城广场，地理位置非常显著，昭示作用强。 是龙岗区未来的标志性建筑 项目规模大，吸纳力强；规划设计级具现代感，建成后绝对会成为龙岗区的一大标志性景观建筑 西部通道开通后，交通会得到改善 周边住宅集中，是商场的长期、稳定客源 龙岗中心城规划档次高，项目周边楼盘居住气氛好，紫薇、碧湖、在建的新亚洲都将是项目强有力的消费群支持。 万佳进驻，为带旺人流提供保障 万佳的进驻，为带动该区域的商业氛围、引导人流起到至关重要的作用。万佳开业将成为深圳最大的分店，周围势必形成新的商业中心，为项目的客流以及今后销售过程提供了有力的媒体炒做题材。 2、物业劣势 *1）相对于龙岗老城区来说，周边商业气氛不够浓厚 本物业地区虽然有万佳的进驻，但一个新的商业中心形成仍需要时间。项目所处区域原为政府机关性机构，加上附近楼盘入住率不高，如紫薇花园、***，新亚洲正在建设过程中，区域内很冷清，商业气氛清淡，难以吸引数量众多客户信心。 2）几大物业优势远期才能看到，使客户信心不足 本物业的几大优势：万佳进驻、西部通道开通、新亚洲等大型住宅项目入伙、项目外观规模优势等，现阶段难以看见，没有一些能够立即给客户看到的优势，难以给客户充分的信心去购买本物业。 3）建筑结构的劣势 缺乏商业气氛，缺乏邻街商铺 各栋之间分隔严重，无法体现真正的规模优势 电梯、中庭等位置安排不合理，可修改幅度不大 4）可供商场销售的时间不长 项目8月封顶、明年4月入伙使用，真正有的销售时间仅为4个月，时间短、销售面积又如此之大，必须在短时间内达到销售的高潮。 重新定位 目标消费群定位 经济条件在龙岗为上等、中上、中等、中下等水平，有固定职业，稳定收入，追求时尚的年轻或中年消费群体。 项目处在龙岗黄金地区，无论现在、将来在龙岗乃至深圳的商场中都是无可比拟的，具有规模、地理优势。如果策划的好，迅速在龙岗甚至深圳引起关注，将目标消费群扩大到横岗等地，也是必然结果。 现在龙岗商场集中的老城区，档次、经营定位都差不多。随着日后万佳开业，会吸引大批中等收入人群，再通过世贸中心有针对性的商业定位，必然会引起关注。 业态定位 世贸中心应该是一个经营大众品牌，具有一定档次，统一形象，统一经营的集购物、休闲于一体的大百货型商场。 经营品牌，符合世贸中心的物业档次和风格，也区别于万佳的业态形成，才能告诉消费者，世贸中心的商品因为是品牌所以绝无假货且质量好，这样，就真正与万佳及龙岗老街内商场形成差异性。 作“大众”概念，中档为主，少量高档品牌，才能吸引我们的目标消费群——因为好货不贵。 丰富休闲娱乐功能，完善商场的功能，如大型餐饮，美容护肤机构，纤体培训机构等。 统一策划、统一经营、统一形象、统一管理是保证世贸中心不成为散户独立经营商场的必要条件。 统一经营的重要性：绝大多数商场，只重销售，不重后期经营，势必会造成缺乏良好的商场规划管理和整体推广，开业后散户经营对商场形象管理造成影响。特别针对本项目，规模庞大，如果不考虑销售，屏弃 后期经营，势必对尾盘销售以及三、四层的处理造成难度。 具体形式在报告后详细阐述。 经营模式定位 满足现有消费，能够强有力的吸引新的消费群的大型综合性商场，具有鲜明特色和亲和力。 统一经营、统一管理、统一策划、统一形象，但又不能做成万佳式的超市型百货商场，原因很简单：如果商品雷同，势必认为造成同区域竞争。 经营的商品既要有品牌，但又不能档次定位过高，我们暂且说是大众品牌的商品经营店，适用龙岗区域消费群体要求。 世贸中心是一个以销售形成收益的项目，商场和物业所有权分散，对于统一经营来说是一个非常大的障碍。 经过我们认真分析论证，在此建议： 将世贸中心经营模式定位于由万佳来统一经营、统一管理的大型综合购物休闲商场。 引进万佳品牌的目的： 即将万佳对项目的作用发挥到最大，整个项目引进万佳品牌，利用万佳品牌在深圳商业界及消费者心目中的知名度，将世贸中心营造为具有良好规划经营管理的商城，以区别于龙岗其它地区同类物业，在地段、人流、前景优势的基础上，增加本项目在经营管理方面的优势，有效带动销售。 根据对龙岗商铺的调查，龙岗世贸中心的客户群大致如下： 客户群一： 在龙岗老城区有成熟经营经验的商家，此部分客户对龙岗经营信心较强，具有一定的经济实力，对经营的商业位置要求高，能接受位置较好、价格较高的商铺，如首层商铺、临近主通道、扶手电梯的商铺。 对于此部分客户，万佳的引入，主要目的是增加其对商场的整体规划、商场管理、整体商场推广方面的信心。而目前深