商品房开发可行性研究 兴建商品房可行性研究报告.doc

兴建商品房可行性研究报告 ? 一、概况 1、项目名称：翡翠新城二期 2、地理位置：XXX古城大道以东，古盐路以南 3、工程规模：占地4821.5平方米，总投资为1150万元，建筑面积7687平方米。 二、土地现状： 该地出让商品房建设用地。 三、兴建小区必要性 改革开放以来，随着经济持续健康发展，为保障城镇居民住房，构建新的住房体系，引导和促进房地持续稳定健康发展，特别是今年以来，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，国务院召开了有史以来格调最高的全国住房保障工作会议，省和XX市也相继召开了会议。依据我市2009年住房调查，至2009年底，共有城市人口18．5万人，全市住房总建筑面积为725．4万平方米，人均住房建筑面积为41．84平方米，“十一五”末，人口规模预期达到30万人。改进和规范商品住房建设，保障城镇居民住房，是关注民生的重要途径，是构建和谐社会的重要内容，也是促进房地产行业健康、持续发展的重要举措。在XX市城镇居民住房保障工作会议上，孝感市人民政府与我市人民政府签订了住房保障目标责任书，为保证商品房住房建设积极稳妥扎实推进，按照整体规划，分步实施滚动开发的原则实施建设管理。 四、政策优势 国务院总理温家宝在政府作的报告中明确指出“二次购房贷款享受第一次贷利率标准优惠”，指出2010年全国GDP增长率为8％左右及振兴十大行业规划，并投资6万亿拉运内需等一系列利好因素，刺激了整个中国的房地产的发展，因此现阶段开发翡翠新城住宅小区是最好的黄金时间段，开发该项目是民间投资拉动内需的一个实例。 翡翠新城二期住宅小区商品房的个人向商业银行申请贷款，3日以内可得到银行贷款。 五、规划设计 1、功能分区 结合周边交通情况，将该区的步行主入口规划在西，小区内集中绿化，内有停车场、健身器材、休息场地等，小区入口设计了服务的管理用房等。 2、交通组织与停车问题的处理 交通组织围绕“通而不透，畅而不直的设计原则。采取人车分流的原则，在西和北设置了车行主出入口。 3、空间环境景观设计 强调保护自然生态，巧妙利用内部空间，组织两条景观轴线，将各功能区有机结合。利用建筑的间距组织丰富的小径、铺地等立体化休憩、娱乐设施，使其成为生活公区的交流中心。 六、建设思想 强调“活力健康，生态家园”的生活模式，体现“以人为本，人与自然和谐融洽”、“可持续发展”三大原则，建成一个新世纪生态优美，舒适的居住小区。 (1)规划建设设施完善的居住小区，主要内容有“住宅、商业、小区活动中心、休憩广场、中心花园”等。 (2)结合气候、地形特性、人文历史、地方风情，将人与自然和谐融汇在设计当中，规划采用低容积率，高绿化率的手法，将中心绿化与景观轴线有机结合，塑造优美的居住环境和人性化的生活空间。 (3)整体规划，逐步实施，突出重点，滚动发展。 七、建筑设计 随着时代的进展，人们的审美观念也随之变化，翡翠新城商品房建筑风格和形式应不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和新的居住理念。 外观是建筑形象的外在表现，翡翠新城小区拟以门窗的划分、阳台露台的深入设计营造出立面丰富，具有人情味和亲和力，且有生活气息又不失高雅的建筑外观效果。 单体设计首先必须考虑采光性，这是人居健康的首要元素；其次是经济性，结构功能紧凑，公私分开，动静分开。一些时尚化有新概念如品味书房、阳光室、入口更衣功能、会客概念等，更能体现现代人高质量的生活水平。而户型则关系到人们的居住生活品质，也代表着一种生活方式。人们的生活质量、生活水平的快速提升使人们对阳光、经济、个性、时尚户型的追求也快速提升。户型设计以实用为主，处处体现以人为本的设计理念、动静、干湿、污洁分离，保证充沛阳光，扩大赏景视野。 八、投资分析 土地4821.50平方米，地价685万元，可做建筑面积7687平方米，详细情况见投资估算汇总表。 项目投入总资金估算汇总表 (单位：万元) 序号 项目名称 投资额 占投资比重 估算说明 一 建设规模 1150 100% ? 1.1 土地费用 685 59.56% ? 1.2 前期费用 11.121 0.96% ? 1.3 基础设施费 65.55 5.7% ? 1.4 建安工程费 396.67 31.88% ? 1.5 其它费 13.83 1.20% ? 二 基本预备费 7.83 0.68% ? 三 项目投入总资金 1150 100% ? 九、组织机构 中心下设：售楼部、工程部、财务部、办公室。售房部负责房屋的销售、广告宣传、市场策划及促销策略等；工程部负责项目的申报，规划设计、招投标、技术处理、成本测算、工程预算、工程质量、工程进度、施工组织设计、现场人员调度、生产安全及各阶段验收等工作；财务部负责资金调度、售房款的回收、成本核算、帐目处理等