最新中原地产2011年福州玉屏望郡营销报告(终).pptVIP

制造紧凑节点，步步逼进客户巧设悬念，制造项目影响力情感营销，同市面诉求差异化 成就了曦湾的销售神话！ 玉屏心境，借势发力 创造属于自己的销售奇迹！ 鼓点战略 制造紧迫 让客户心急 ——　似鼓点般紧凑的营销节奏 　 制造紧迫感 首次亮相 无门槛办VIP卡 4.15 5.15 临时营销中心开放 VIP卡升级 6.5 VIP卡再升级,认筹 30天 20天 6.19 提前暗杠 14天 6.26 1#开 盘 7天 1、节奏紧凑，让客户乱了阵脚：节奏紧凑，一周、两周就为一个周期，VIP卡短期内三次升级，快速出击，缩短客户考虑时间，让客户来不急细想，跟着项目的节奏跑。 2、低成本为现场积聚人气：首次亮相即无门槛办卡，短时间内积聚大量客户，就算是水客，但却可为项目现场带来大量人气； 鼓点战略 制造紧迫 把握节奏，步步紧逼，让客户全面沦陷 提前暗卖，不断加推，让客户无喘息之机 1、提前暗卖：VIP卡连续三次升级后，两周之内，通知部分意向客户过来提前选房。 2、加推：开盘后，根据销售量及客户量，适时加推，以及暖场答谢活动，让客户保持高度热情。 鼓点战略 制造紧迫 1#开盘 去化70% 6.5 样板房开放 VIP卡再升级,认筹 6.19 提前暗杠 6.26 2#认筹 8.1 2#开盘 去化70% 10.1 基本售馨 12.30 1#销售90% 1#基本售馨 1#2#售馨 推售策略 先推1# 再推2# 两栋楼的户型区间并无较大差异， 在首波造势及蓄客量凶猛的情况下，先行推售1#号楼； 在完成1#快速出货的情况下，适情况进行2#的认筹加推，借项目的持续热度，顺利完成2#楼的销售。 价格策略：开展三次价格梳理、贯彻“三不、三高”原则 销售进场时， 价格第一轮摸底 认筹交定时， 价格二次摸底 提前暗杠前三天， 价格三次摸底 三次价格梳理 三不原则 三高原则 拔高参照对象价格 不报均价区间 不设算价日 不选单位不算价 炒高升值空间 炒高现场气氛 从一进场，即保持高姿态，通过不报均价、不选单位等策略，持续向客户灌输项目稀缺、有钱不一定买得到的概念。 情感战略 制造黏性 价值挖掘 情感为王 玉屏心境 只与最爱的人共享 情感战略 制造黏性 玉屏心境 别 人 心 房子 别人都在说：送高科技、送精装修、户型方正实用、性价比高。 将房子上升到生活态度，在如此成熟环境，稀缺地段，创造与家人的一方悠闲乐土，只与最重要的人共同拥有。 玉屏心境 献给阁下最爱的人 在报纸、网络广告以情感为主入市，引发项目悬念及对项目的关注度 配合网上售楼部及微博进行项目宣导，提升项目形象，以及提倡的生活态度 转移关注度，弱化产品弱点 情感战略 制造黏性 玉屏心境 城中心稀缺多层 节点：蓄客期 主题：炒作项目内涵，辅助项目入市； 目的：征集“心”生活心语，有奖转发及抽奖，通过新浪微博以及微博福州圈活动寻找，达到广泛传播项目的目的。 营销部署：通过微博高速的传播速度，快速对项目地位进行认同。达到投入小，推广效果广的效果。 网络、微博——“心”生活心语有奖征集 造势战略 快速突破 ——　充分蓄势，让客户的好奇心与期待拔升至临界点最终集中释放！ 低成本营销：制造话题，引媒体入瓮 　 不断地以话题形式登上网络短信，低成本增加曝光率，以润物无声的方式给客户洗脑，让客户对项目充满好奇。 造势营销 快速突破 ——〈我们需要的仅仅是房子？〉 ——〈福州中心还有首置选择？〉 ——〈购房者的自白——“我想留在中心”〉 ——〈玉屏心境，以生活引领居家〉 ——〈离尘不离城的一方净土〉 系列社会话题，让客户打开眼界，了解项目的源起与价值，让产品价值成为值得追求的生活观。 新浪微博互动 亲爱的@玉屏心境朋友们： 如果你们有任何话想说，就给我们写信或者给我们的微博留言吧，我们时刻期待着你们的反馈。O(∩_∩)O 玉屏心境 回复ary1： 考虑到项目现场较为偏僻，客户较难发现，在项目附近交通较为便利的美树馆区域设置售楼部。 在美树馆附近区域设置售楼部 酒店大堂 楼书 背景架 展架 现场设计 物料准备： 楼书 （有关项目基本情况的介绍） IPAD (方便介绍及提升项目档次） 宣传手册 （生活手册及项目相关宣传） 海报 （项目大背景海报，昭示性强） 展架 （现场摆放，以便取悦） 人员安排 人数 （售楼部现场3-4人） 工作 （为来访客户提供项目咨询和客户登记） 售楼部现场设计及人员安排 全城荐房引发关注 发放社区贵宾卡 周边社区居民自己或带朋友购房