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图表3：2004年紫金消费支出比例 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 图表4：近两年紫金消费支出变化 长久以来消费以吃、穿为主，近两年消费观念有所改观，开始追求较高的生活水准，健康娱乐消费增长； 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 图表5：2004年紫金居民支出结构 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 综合点评： 紫金居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动商业市场结构性调整的内因。紫金商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱旧经济体制下的发展框架，开始进入健康成长期；商业市场整体发展趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以发现，本项目具有很好的发展契机，具有良好的市场前景。但须注意的是，现阶段投资和消费市场亟待激活。 以上资料来源：统计年鉴 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 二、竞争者分析 1、紫金目前在售楼盘 项目名称 位 置 发展商 均 价 元/M2 规 模 金紫金广场 新紫路枇杷园 天行健 住宅：1030 商5980/3980 三年5%返租 总面：30340 住宅：155 商铺：78 紫金花园 永安大道旁 香港永安 紫金远安 1080 占地2.8万M2 金山花园 响水河松香旁 950 共5栋多层 怡景华园 东风路31号 家园地产 950 共5栋多层 永强大楼 新紫路旁 永强地产 930 一栋单体楼 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 2、竞争楼盘分析 金紫金广场 位置：金紫金广场位于紫金县城商业中心区，南临中山公园。 配套：北面有第二汽车站，东邻金城购物广场、好万家电器连锁店、新世纪购物广场，得天时地利人和。 规模：占地16160平方米，总建筑面积：30340平方米；其中住宅155套，商铺78间，停车位80个，容积率1.87，绿化率40%。 点评：沿秋香江住宅销售良好，靠新紫路边因为噪声销售一般；商铺门面狭而进深长，销售不理想；现场包装在本区域之中还算可以，销售员推销技巧经验不足；国庆过后采用了特别优惠，可单买一层，一次性付款九五折，按揭九八折；并且开发商承诺包租3年按总价5%计回报。 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 紫金花园 位置：永安大道旁，毗邻县文化体育馆、县汽车总站及县第二中学。地势优越，交通便利，环境尤佳。 配套：拥有小型会所、游泳池、动动场、综合市场等。 规模：占地2.8万平方米，总投资7000万元人民币，分三期开发，共有800多个住宅单位。 点评：花园依山傍水、闹中取静、空气清新，一期小高层电梯单位已基本售完，仅剩余少量，二期现正销售之中，销售情况不理想，现场包装不到位，销售人员大部分都是中年妇女，销售水平不高。 紫金花园 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 3、项目周边的商业业态比例 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 三、目标消费群分析 1、 基本特征 根据紫金市场的特点，通过对购买住房客户群体的调查，我们认为在紫金置业投资的消费者，主要由三类人群组成： 本地公务员 本地外出工作/经商人员 外地在紫金工作/经商的人员 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 2、三类消费群置业比例 三、目标消费群分析 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 3、消费心理与消费行为 本地消费者的基本特征描述如下： A 35岁左右人群的特征 他们基本上没有受文化大革命的影响，出生在60年代，70年代上学，80年代参加工作，受教育程度多数是高中以上，极少数没有念到高中。 家庭人口结构也是3-4人，也有退休或即将退休的父母需要照顾或可能要一起生活。他们更得益于改革开放，因此也已经拥有了一套属于自己的住宅，子女是10岁以上的学龄儿童，正在小学读书。 相比40岁的大哥大姐，他们的观念更开放，因此对新事物也更容易接受，更注重生活质量。因为事业发展还算顺利，对未来的预期也比较高，而国内经济形势持续向好，因此他们愿意贷款消费，非常接受银行按揭。 三、目标消费群分析 2017-12-11 深圳金佰利物业顾问有限公司 B、40岁以上人群的特征 初中及以下文化程度占一定的比例，超过30%，高中文化程度比较普遍，占40%以上。 教育程度主要受时代原因的影响。他们出生在60年代前，文化大革命期间上学，70年代中旬参加工作。家庭人口多为3-4人，可能需要照顾父母（包括岳父母）。双职工，或家庭从事个体经营、私营公司。子女年龄在15岁左右，正在读初中。 已经有一套属于自己的住房