广州某楼盘开盘方案.doc

金碧雅苑开盘方案 一、项目概况 1.项目地理位置 金碧雅苑项目位于广州市白云区新广从公路彭西水塘底路段，东接新广从路，南为黄边路，从项目地段到天河、东山等地只需要半个多小时车程 2.规划要点 净用地面积54930平方米（总用地面积：81265平方米） 规划总建筑面积164790平方米 容积率≤3.0（净用地面积54930平方米计） 建筑密度≤30%（净用地面积54930平方米记） 绿地率≤35% 二、项目的SWOT分析 A、项目优势分析： （1）项目临近白云山，该生态环境良好，整体空气质素较好，高层单位课远眺山景； （2）欧洲皇家园林设计气势宏大，景观内容丰富，视觉美感冲击力强；在同区域中又独特性和竞争力； （3）设计方正实用，主要户型二房和三房能迎合市场的主题需要； （4）毗邻白云大道，交通便利、周边多辆公交车途径区前； （5）区内人车分流、首层的私家园林设计，完全的休闲生态小区概念达到了与白云山大生态环境交相辉映的效果； （6）知名开发商，极具品牌吸引力。 B、项目劣势分析： （1）小区规模不大，区内配套设施欠完善； （2）周边的外围环境较为杂乱，原居住地人员素质较低，缺乏整体的居住环境和档次； （3）首期户型设计以二房二厅和三房二厅为主，比例为6：4，户型仅为五种，品种缺乏多样性；缩小了目标客户的选择面； （4）二期产品平面设计缺乏创新，夹缝单位有一定的销售难度； C、项目威胁分析： （1）项目同地段楼盘对手较为抢进，知名开发商又新世界、雅居乐集团等，竞争较为激烈； （2）该地段楼盘均有一定的规模，配套的生活设计较为完善，从而使本项目欠缺一定的优势； （3）白云板块经过近几年开发建设，已颇具规模且不乏成熟楼盘，特别是机场路板块，白云大道南段板块，南湖板块以及黄石路板块等，队金碧雅苑来说，已形成了巨大的阻截性竞争对手群，已笑话了很大部分原住居民购房。 D、项目机会分析： （1）随着城市的快速扩张，机场的迁移，白云区楼盘越来越受到买家的青睐，新广从路板块因又白云堡豪苑、颐和山庄等豪宅楼盘的领航作用使得该板块被市场瞩目并逐渐出校热销态势；同时也提升了区域居住档次；（2）利用恒大的企业知名度和金碧的产品品牌江队本项目知名度的快速提升和促销又很好的促进作用；（3）项目的产品设计和定位又一定的市场竞争力。 三、竞争对手分析 1、时代玫瑰园 （1）基本情况 位于白云大道黄边北路（永泰收费站西侧），总占地面积17万平方米，共有60多幢小高层楼宇构成。小区规划采用环抱或大围合式设计，地层设计为无间架空层，会所设计为地上与地下想结合的下沉式会所，功能齐全，设有幼儿园和小学等教育配套设施，引进社区美术馆——广东美术馆分馆。 主力户型：小三房二厅88~90平方米 四房二厅127~129平方米 两方二厅69~70平方米 物业管理费：1.5~1.8元（待定） 均价（毛坯）：约3600元／平方米 (普通装修)：4000／元平方米 首期现已封顶，外立面已装修好，2005年8月交楼 （2）竞争分析 时代玫瑰园江成为金碧雅苑最直接竞争者之一。 A、大型楼盘，配套完善，小区内生活相对便利赢得竞争优势； B、占地面积大，又园林环境设计变化的优势； C、交通方便，小区距白云大道不足一公里； D、户型设计有一定的特色，适合该地段客户主流； E、引进广东美术馆分馆，确立社区高雅生活主题，提高了社区文化内涵，对白领、教师和公务员有一定的吸引力。 2.、白云尚城 （1）基本情况 白云尚城位于黄石北路，距白云大道不足一公里，交通极为方便。小区定位为白云区标志性高尚社区，以澳洲珀斯优裕生活为蓝本，小区内设珀斯商业风情街，重在突出小区园林设计的特色，社区配套设施完善，并有一定的创新，分设儿童会所（一期）和综合会所（三期），设小型影剧院等高雅文化体育设施。 主力户型：两房两厅 68~78平方米 小三房二厅 约87平方米 中三房二厅 约100平方米 大三房二厅 约117平方米 物业管理费：1.5元／平方米 均价：4000元／平方米（普通装修） 目前首期已封顶，2005年7月交楼。 （2）竞争分析 白云尚城基本上与金碧雅苑在同一地段，也将成为主要竞争对手之一。 A、精品楼盘强调特色，能吸引中高端客户； B、户型设计方正实用，大阳台设计极具吸引力； C、周边配套完善，肉菜市场、小学、中学就在附近，形成外围环境竞争优势。 该盘竞争劣势为整体价格显高，队中低端客户没有吸引力，难以形成市场效应。 3.岭南新世界 （1）基本情况 岭南新世界位于新广从光路西侧，永泰新村地段，占地达120万平方米，号称市内最大楼盘之一。配套设施非常完善，小区内幼儿园、小学、中学、大型会所、大型超市、肉菜