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CRM是“会员制销售”的加速器 　　成立各种各样的客户会员俱乐部，在房地产界已经非常普遍。例如，万科的“万客会”、中海的“海都会”、金地的“金地会”、招商的“招商会”、华侨城的“侨城会”、合生创展的“合生会”、华润置地的“置地会”、复地的“复地会”、万达的“万达会”等等。然而，使各个企业的会员俱乐部吸收最佳实践的管理和营销模式，从传统的“客户关怀和客户活动中心”向现代的“客户价值创造中心”转化，无疑是大家面临的新挑战。 　　谈起房地产的会员俱乐部，人们就必然会谈到“会员制销售”，销售吗，肯定就是卖房子了，所以，顾名思义，房地产的“会员制销售”，就是通过“会员俱乐部的形式来间接地卖房子”。乍一听，好像没错。其实不然，根据对国内房地产会员俱乐部的实际情况分析，我们认为，房地产的“会员制销售”绝不是“售楼”的同义语，“会员制销售”是一个复合概念，其内涵和外延还是很宽泛的。对房地产企业而言，“会员制销售”的实际意义就是创造会员价值，或者是换一句话来说，就是实现“会员价值的最大化”。 　　一、会员制销售的价值体现 　　会员制销售的价值，就是激活会员的价值，使会员价值最大化。 　　一、有亲友──主动推荐，产生链式销售的价值。 　　所谓链式销售，也就是客户推荐所带来的销售。对于链式销售带来的销售收入，尽管不同的房地产企业有着各不相同的比例，并且所有企业都认识到它很重要，但是如何是客户推荐的链式销售更加主动，增加其在整个销售中的比例，却是一件不容易的事情。目前，一般企业对于链式销售采取的是积分奖励策略。 　　二、有需求──再次购买，产生向上销售或者是交叉销售的价值。 　　客户只要有需求，就会选择企业推出的产品，同时，企业推出新产品，也会刺激客户产生新需求。这种情况也是比较普遍的存在，买了多层中档房的客户，后来又卖了高层豪宅或者是排屋。 　　三、有问题──能够容忍，强化容忍强度。 　　对于企业产品和服务方面存在的问题，客户可以容忍，并且给企业改正错误的机会，同样是会员为企业带来的价值。在两家企业都出现产品和服务方面的同样问题时，如果A企业的总体客户容忍度相比B企业强的话，那么显然A企业要比B企业有竞争优势，这种优势的价值就来自会员容忍强度。 　　四、有体验──互动交流，改进产品。 　　客户是在使用产品和接受服务的过程之中进行感受和体验的。房子的什么地方设计的不方便，什么地方应当改进，客户是最有发言权的。通过互动式的沟通和交流，可以发掘出客户的意见和建议，有效的帮助企业改进设计，完善产品。 　　五、有竞争──拒绝认同，抵制竞争者。 　　企业之间的竞争不可避免，但是满意度高的客户，不仅不受竞争对手的诱惑，还会主动抵制竞争对手侵蚀。 　　说到底，衡量“会员制销售”是不是有价值，就是要从这五个方面来评估。 　　由于房地产企业的会员数量成千上万，一些跨区域发展的房地产企业其会员总数达到十几万，有的甚至达到几十万。但是，当我们分析和研究这些具体的会员时，即会发现“价值体现”在会员之间存在着极大的差异性。企业通过对成千上万会员信息的细分，才能够了解到具体客户地价值，才能够清楚的知道对什么样的客户该采取什么样的对策，才能够开展所谓的“一对一营销”。随着日积月累，会员的动态信息、互动信息就会不断的膨胀，而处理这些大容量的客户数据，如果没有专门的管理信息化手段的话，是无法将这些信息变成财富的。二、CRM能帮“会员制销售”做什么？ 　　作为以管理信息化为支撑手段的CRM，在整个会员（客户）的生命期中都以客户为中心，将客户当作企业运作的核心。通过信息化的平台，简化和协调了各个业务部门和业务环节的各项功能（如销售、市场营销、服务、设计等等），使其注意力集中于满足客户的各项需要。CRM还将多种多样的与会员进行交流和互动的渠道，如面对面、电话接洽、网站访问、BBS系统、电子邮件、手机短信、客户会杂志、会员活动等，协调在一个统一的平台之上，这样，不仅为企业提供了全方位的客户视角，更为重要的是，可以按照会员的喜好使用适当的渠道与之进行有效的互动交流。 　　一、CRM提供了跨部门和跨区域的会员信息共享平台。 　　总体而言，国内房地产企业的管理信息化程度还非常薄弱，多数企业在会员信息收集和管理方面，仍然停留在手工作业阶段。我们看到，很多企业的会员信息还是传统的纸表格，即便是使用了电子表格，也是格式多样。对这些信息进行汇总统计分析的时候，就会感到十分的困难。看上去会员信息一大堆，但是到底哪些是有用信息，哪些是垃圾信息，难以辨别，信息成立鸡肋，利用价值非常低。 不仅如此，各个项目之间，各地公司之间的会员信息基本上是各自为政，都是座座信息孤岛。集团总部如果是企图从全局的角度来分析会员信息，为管理层进行有效决策提供依据，不是说不可能，但可以说是步履维