万宁项目评估报告.ppt

REIKEN 首创置业 万宁奥特莱斯项目 运营评估报告 基于万宁奥特莱斯项目的业态规划定位，对万宁奥 特莱斯项目进行未来十五年的运营财物估算。 经营性估算说明及相关假设条件 估算基础 估算面积基础 开业时间假设 经营面积：48,059平方米 一期：2014年01月 二期：2015年10月 联营45%;租赁55% ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 发展成熟的奥特莱斯零售业态多以联营方式 考虑本项目招商难度，预计开业初期零售均采用联营 模式，非零售服务类业态按固定租金计算 联营分成收入 固定租金收入 其他业务收入（推广、季节性经营扩张） 筹备期支出 运营期支出 增值税（17%） 营业税（5.5%） 房产税、所得税（根据甲方情况调节，忽略不计） 甲方根据项目投资情况自行考虑，财务估算忽略不计 物业管理费由业主代收，发票由物业管理公司开具， 不计营业税 说明 ? 依据甲方提供实际经营面积进行估算 租赁方式 ? 营业收入项目 ? 主要估算项目 ? 运营支出 营业税金 保险费 代收物业管理费 ? 物业管理费 ? 估算基础 一期业态 联营商业 旅游商品 休闲餐饮 特色餐饮/酒吧 休闲娱乐 美食广场/员工餐厅 租赁商业 二期业态 联营商业 旅游商品 休闲餐饮 特色餐饮/酒吧 主题乐园 休闲娱乐 员工服务 美食广场 地方特产超市 租赁商业 基准租金 2 2 2 1 2 1 1 1 高限租金 5 4 4 2 4 2 2 2.5 平均租金 3.5 3 3 1.5 3 1.5 1.5 1.8 2 2 2 2 1 5 4 4 4 2 3.5 3 3 3 1.5 基准租金 高限租金 平均租金 实际营业面积 11496 3067 3390 1716 3702 1332 13207 营业面积 22279 4536 4693 6014 3434 3646 1312 1524 621 25780 0.81 0.77 0.39 0.84 0.15 2.96 加权平均租金 0.62 0.55 0.70 0.20 0.42 0.08 0.09 0.04 2.69 加权平均租金 ? 项目总建筑面积约100,879平方米，租赁总面积为48,059平方米，商业使用率约48%。 ? 项目经营业态中所有零售均按联营模式考虑，其他业态按固定租金考虑，整体联营比例45%，租赁比例约55%。 ? 租金按照基准租金及高限租金的平均租金作为估算基础，平均租赁租金2.7元/日/平方米。 ? 由于大部分按照联营模式考虑，且租金考虑基准及高限租金平均水平估测，因此在此估算未考虑租金修正因素。 相关计算方法及依据 招商佣金估算依据 计算方法 A类 B类 店铺数 10 25 店铺面积 300-500 200-300 平均面积 400 250 佣金标准（月） 3 2.5 月租金/平方米 300 300 佣金总额（万元） 360 469 工资增长比例估算依据 2012 三亚社会平均工资水平 （元/年） 三亚社会平均工资增长率 31，200 2013 47,274 13.6% 海口社会平均工资水平 （年） 海口社会平均工资增长率 2012 34,800 2013 40,800 11.5% 坪效租金水平估算 2014 奢侈品 服装服饰 鞋类 运动用品 箱包 珠宝/珠宝/手表 平均坪效抽成 租金 月营业租金 日营业租金 5% 12% 9% 8% 9% 18% 10% 15000 750 1800 1350 1200 1350 2700 1525 127 4.2 2015 18000 900 2160 1620 1440 1620 3240 1830 153 5.1 2016 21600 1080 2592 1944 1728 1944 3888 2196 183 6.1 2017 25920 1296 3110 2333 2074 2333 4666 2635 220 7.3 2018 31104 1555 3732 2799 2488 2799 5599 3162 264 8.8 2019 2020 2021 47305 2365 5677 4257 3784 4257 8515 4809 401 13.4 2022