SOHO类办公产品研究.docx

2012年四季度市场报告写字楼部目录摘要3第一章 类住宅办公产品（SOHO）研究41.1 SOHO的概念41.1.1 SOHO生活方式41.1.2 SOHO住宅的定义41.1.3 SOHO建筑的适用人群61.2国外成熟市场的SOHO发展情况71.2.1纽约SOHO71.2.2 美国SOHO住宅的发展101.2.3日本SOHO住宅的发展111.3 SOHO在中国121.3.1 概念的起源和演变121.3.2 SOHO中国及其散售营销模式分析141.3.3 SOHO产品的市场现状181.3.4 总结201.4 典型项目介绍211.4.1 建外SOHO211.4.2 创智天地SOHO（创智坊）23第二章 重点城市写字楼市场概况262.1北京262.1.1 经济概览262.1.2 写字楼市场272.2上海292.2.1 写字楼租金情况292.2.2 供应和需求302.2.3 未来供应312.3广州322.3.1经济概览322.3.2 写字楼市场332.4深圳352.4.1 经济概览352.4.2 写字楼市场352.5杭州372.5.1 经济概览372.5.2 写字楼市场382.6南京392.6.1 经济概览392.6.2 写字楼市场40摘要SOHO名称源于纽约曼哈顿下城区south of Houston地区，原意代表着时尚、自由的工作和居住理念，SOHO人群最早出现在美国、日本等发达国家，随着全球经济的发展，互联网和信息技术的发展和普及，SOHO人群也逐渐在新兴市场国家出现。SOHO建筑是为家庭办公，灵活办公和小型办公人员提供小型办公空间和居住空间，其特征是两种功能空间在空间和时间上高度复合化，并可以相互转化的一种建筑形式。SOHO的客户分为两类：永久SOHO使用者和阶段性SOHO使用者，其区别标准是是否随着公司规模的扩大而升级办公场所。从行业上看，以时尚行业，传媒、信息相关行业从业者居多。中国大陆早期的知名SOHO建筑是2000年入市的“SOHO现代城”，之后越来越多的商住类产品被冠以SOHO的标签，其中尤以SOHO中国公司开发的一系列产品最为知名。此类商住项目在尚待成熟的市场环境中因为各种“另类”的开发和营销模式而获得了不小的成功。现有的SOHO商住类建筑因所有权和使用权分离，产生了众多问题，集中体现在建筑交付后的运营阶段。物业管理缺失，环境脏乱差，居住和办公相互影响等，这些问题不仅影响SOHO建筑的自身形象，更透支着SOHO产品投资人的长远利益，同时，国内各城市也相继出台各种限制性政策，限制商住类住宅的进一步发展。经过综合分析，SOHO类建筑的传统投资和经营模式已不能持续。成功SOHO的运营依赖于一下因素：（1）项目所在区域要有真正的SOHO人群；（2）项目所在地周边或本身要拥有齐全的配套设施；（3）项目设计以人为本，充分考虑到使用者“工住一体”给建筑本身带来的硬性要求；（4）项目设计要符合当地法规要求；（5）项目最好能够由业主整体持有并统一经营。综上所述，真正的SOHO是商业地产中的“奢侈品”，它的成功依赖于特定的人群，优质的地段，统一的经营管理等，在现阶段，要同时满足以上条件并不容易，靠政策“擦边球”获益也几乎不可能。因此，若计划在高端城市综合体的组成元素中加入SOHO产品，必须格外谨慎。第一章 类住宅办公产品（SOHO）研究1.1 SOHO的概念1.1.1 SOHO生活方式SOHO模式是信息革命所带来的生活方式的改变，个人电脑和互联网技术的进步是SOHO模式赖以存在的基础。工作流程的数字化则是它赖以存在的前提。它的本质仍是社会化大生产，只是将人集中起来的是互联网。SOHO模式对传统写字楼办公模式的挑战有以下三点：1、公司管理能否跟上互联网时代的步伐；2、公司文化向以人为本的方向转型；3、新的办公成本理念的贯彻。几年前，人们所说的SOHO一族还大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家等。而近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，而它的内涵与形式也在发生变化。SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，即可以专注一职，也可以是兼职工作，于是，人们更愿意把SOHO叫成Super Office (and) Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。同样也正是因为它自由，所以它极有挑战性。特别适合SOHO的是一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等，因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在