唐山综合体项目汇总报告.ppt

个例分析——世博广场 物业名称 世博广场 开发公司 唐山美盛房地产开发有限公司 物业地址 新华道与建设路交叉口西南 物业公司 四季美盛 建筑公司 苏中建设 建筑设计公司 中鼎纪元（北京）国际 占地面积 73700㎡ 建筑面积 660000㎡ 容积率 3.4 绿化率 30% 总套数 2800套（二期） 楼栋数 13栋 楼层数 33层 楼间距 50-60米 层差价 50元左右 入驻时间 2012年10月1日 个例分析——世博广场 世博广场三期总共4600户，现仅有二期的1号4号楼开始发售，在售部分400户。1号楼仅有138平米及170平米两种户型，4号楼户型较多。整体来说世博的户型一般比较方正，比较符合唐山人的居住习惯。世博小平米户型客厅开间较小，部分户型仅有3.5或3.6米，部门户型采光不佳。 2室2厅95.47㎡ 3室2厅141.26㎡ 2室2厅88.41㎡ 2室2厅98.7㎡ 2室2厅90.5㎡ 1室2厅60.64㎡ 个例分析——世博广场 优势： 区位：世博广场属于唐山最核心主干线路新华道与建设路交叉口，区位优势无可比拟 配套：该区域是唐山配套最完善区域，城市核心区。 劣势： 竞争：周边类似楼盘较多，竞争激烈，尤其是新华联以及万达，与其相比品牌力不足 户型：户型设计采光不足 开发商品牌力，市场认可度较低 销售价格 物业形态 最高价（元） 最低价（元） 均价 （元） 住宅 11000 7500 8500 底商 近期发售 写字楼 暂未发售 内铺 暂未发售 物业费用 住宅 2元 底商 未定 写字楼 未定 内铺 未定 车位价格 价格未定（二期共3200个车位） 层高 住宅 2.95米 宣传方式 晚报、广电报、短信、高速T型广告塔、城市楼体广告、围挡 PART3 综合体住宅部分 PART3 综合体住宅部分 住宅均价比较 唐山综合体项目一般位置较好，相应的住宅部分一般价格都比较高，稍高于同类地段房价，基本均价都在8000以上。 物业价格比较 楼盘 物业费（元/月） 天一广场 2 万达广场 1.88 凤城国际 1.8 四季美盛 2 在唐山的城市综合体项目多都处于建设阶段，物业费推出相应滞后。在已出住宅物业费用的楼盘也多是大概费用，置业顾问不能给肯定的金额，仅仅是模糊表示，但基本相互间差距不大，都大概在1.8-2元/月之间浮动。 一般开发城市综合体项目的企业都具有一定的实力，或是集团公司或是大型综合型企业，物业服务方面基本都是自有物业公司，使其成为自身再盈利的项目。 PART5 综合体商业部分 PART5 综合体商业部分 唐山综合体项目集中商业部分处理方式 唐山的综合项目的沿街商铺基本都为对外销售，部分大企业对地段看好，资金压力较小，对集中商业部分全部自持，比如新华联广场、万达广场等。万达甚至整个新华道商业部分全部自持，自己招商经营。 小企业一半资金压力较大，对所有商业部分都进行销售，以达到回笼资金的目的。 综合体项目 集中商业 蓝钻公寓 大部分自持 隆泰商务中心 销售 悦·富强城 销售 天一广场 自持 中环广场 销售 凤城国际 销售 渤海新世界 小部分自持，其余销售 新华联广场 自持 新华贸 销售 万达广场 自持 商业部分价格比较 内铺： 悦·富强城现发售的内铺为邻里中心，价格在18000-28000之间，业态定位不高，平米数较小，均在20平以内。 中环广场与渤海比较类似内铺30-60㎡，凤城一如既往的集约风20-30㎡。 底商： 渤海由于纯一层的底商，故价格较高，与其他楼盘价格上无优势。 蓝钻公寓价格极低除了位置原因外还由于其销售的是使用权，不是产权，销售的为商铺25年使用权。 主力店 楼盘 主力店 蓝钻公寓 锦江之星 嘉美广场 红星美凯龙、成龙影院、百盛商场 天一广场 沃尔玛 凤城国际 乐购、苏宁、大地影院 渤海新世界 京客隆、橙天嘉禾 新华贸 华润万家、大地影院 万达广场 沃尔玛、万千百货、大歌星KTV、大玩家娱乐城、新华书店、国美电器、万达院线 唐山大部分综合体项目的销售都放在主力店签约之后，用主力店入驻作为销售卖点，提升整体价值，拉动关注度，实现销售目的。 综合体商业部分整体分析 在唐山整个商业这种物业形态的销售方面，城市综合体的集中商业及底商已经成为了这种物业销售的中坚主力，在整个综合体的宣传上，商业也基本都是整体广告宣传的重中之重。 在公摊上，底商和内铺是两个极端，底商公摊极低，一般在10%以内，内铺公摊一般在35-60%之间，是属于所有物业类型里公摊最大的一种。 在商业部分的价格方面，综合体项目商业部分的价格基本都高过同地段其他住宅底商部分。 PART6 综合体写字楼部分 PART6 综合体写字楼部分 整体综述 写字楼现基本已经成为综合体的标志性物业形态，每一个综合体项目最华丽的建筑基本都为写字楼部分。