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第一章 行业市场研究 一. 区位概况 1. 城市宏观概要 永城市位于河南省最东部，处于河南， 山东，安徽，江苏四省交会处，素有 “豫东之门” 之称；截止2007年12月31 日，永城市现辖11个镇，18个乡村， 总人口150万，总面积2千万平方公里。 永城市大部分为平原，属暖温带季风性半湿润气候，年平均气温14.3℃。 永城市历史悠久，气候宜人，交通便利,资源丰富，经济发达，是河南省东引西进战略的桥头堡城市，河南省重点建设的区域性中心城市，徐州都市圈重要组成城市，河南省三点一线旅游城市，河南省生态建设市，河南省卫生城市 。 永城市内有200多家面粉企业，也是国家唯一授予“中国面粉城”称号的城市，永城拥有两家中国500强企业-永城煤电控股集团和神火集团、是河南省最大的煤化工基地。 2007年永城全市GDP达到156.84亿元，全社会固定资产投资达到56亿元，财政一般预算收入6.5亿元。 城镇居民人均可支配收入8328元，农民人均纯收入3131元。 “黑白经济”优势凸显，其贡献份额已占全市工业经济的49%以上，撑起了永城经济的半壁江山。 2007年永城市房地产业建筑总为面积619,108平方米，包括已开工和已竣工项目，总的房产投资额79,680万元; 房屋竣工面积395,108平方米，销售状况良好，以本案所处“中豫世纪城”和另一知名小区“金翰上河城”为例，除预定自留房外，其余一、二期均已在短期内基本售罄。 1.金翰上河城 建筑面积:100000平米 投资规模:12000万元 2.发展广场(二期) 建筑面积:38000平米 投资规模:5700万元 3.明珠花园(小高层) 建筑面积:20000平米 投资规模:2600万元 4.永阳花苑(一期) 建筑面积:80000平米 投资规模:10000万元 5.波西米亚(续建) 建筑面积:29108平米 投资规模:3500万元 6.东苑人家 建筑面积:50000平米 投资规模:7500万元 7.工商局综合楼 建筑面积:10000平米 投资规模:1500万元 6、安踏体育 日租金： 1.57元/平方米/天 开店面积： 65平方米 7、鸿星尔克 日租金： 158 元/平方米/天 开店面积： 56平方米 8、乔丹 日租金： 1.55 元/平方米/天 开店面积： 45平方米 9、李宁 日租金： 2.15 元/平方米/天 开店面积： 95平方米 5、上岛咖啡 日租金： 元/平方米/天 开店面积： 平方米 6、永城大饭店 日租金： 元/平方米/天 开店面积: 平方米 1、先帅百货超市 日租金：元/平方米/天 开店面积：平方米 2、神火百货超市 日租金： 元/平方米/天 开店面积：平方米 3、上海华联超市 日租金： 元/平方米/天 开店面积：平方米 4、郑州联华超市 日租金：元/平方米/天 开店面积：平方米 1、中国建设银行 日租金：元/平方米/天 开店面积：100平方米 2、中国银行 日租金： 元/平方米/天 开店面积：130平方米 3、工商银行 日租金： 元/平方米/天 开店面积：平方米 4、中国邮政 日租金：元/平方米/天 开店面积：平方米 3. 项目现状及区位 “中豫世纪城”房地产项目系2005立项开发，共分五期，一期 以住宅/多层为主，二期 以住宅/高层+商业/裙楼为主 。 开发商：永城市兆隆房地产开发有限公司 项目开发总体量：70万平方，约600亩 商业总体量：100000平方米，共两层 项目四至：北靠沱南路 ；南临永宿路 ；西面芒砀路 ；东临僖山路 。 管道煤气：有 中央空调：无 “中豫世纪城”项目，地理位置比较优越，距光明路仅１公里，交通条件良好；项目附近聚集了龙宇煤化工、上河城等一批重点项目；未来连霍高速公路永城段接口将迁移到新城南，这里将代表永城的发展方向； 该项目占地面积39.22万平米，建筑面积达到70万平米，总户数6000余户，实行一次规划，分4、5开发，着力打造永城的”花园理想城市“。集多层、小高层、商业街、学校等于一体，成为”永城第一城“； 由于是体量大型建筑，故项目整体规划与周遍配套环境良好，具备项目成为永城商业地标的辅助基础。 三. 商业机构各案分析 先帅百货 目前的租金3.00-3.55/天/平米，一楼以生活卖场、黄金首饰及钟表烟草为主，二