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目 录 第一部分 项目现状介绍……..……………………….…7 1.1项目概况…………………………………………......................................8 1.2酒店业主基本要求介绍…………………………………………..............9 1.3项目构想……………………………………………………………..…....9 第二部分 项目可行性经营分析……………………….53 3.1在本项目设立高星级标准精品酒店的市场条件………………………54 3.2本项目设立高星级标注精品酒店的SWOT分析………………….......59 3.3本项目的规模、功能规划……………………………………………….64 3.4本项目可行性经营定位…………………………………………………66 第三部分 经营预测及分析………………………...…..69 4.1本项目开发成本及酒店筹备期开办费预测……………………………70 4.2本项目经营收入和经营成本预测………………………………………71 4.3本项目投资回报分析……………………………………………………74 第四部分 研究结论与建议…………………………….83 6.1项目经营管理总体描述…………………………………………………84 6.2建议合作管理模式………………………………………………………97 6.3结论………………………………………………………………………97 附：本酒店项目投资效益概算………………………….90 第一部分 项目现状介绍 1.1 项目概况 1.2 酒店业主基本要求介绍 1.3 项目构想 1.1项目概况 1.1.1 项目名称 重庆中润房地产开发有限公司——“中润天鹅酒店”（暂称） 1.1.2 建筑地址及所处位置 本项目位于重庆市沙坪坝区联芳园区显丰大道88号，占地基本呈四边形，场地东临城市中的城市道路，西侧为重庆市沙坪坝区交巡警支队，北侧为梅赛德斯奔驰中心，南侧为普通住宅楼。交通便利，市政配套设施齐全，环境方便。 1.1.3 建筑规模 1、建设用地面积：3169平方米； 2、总建筑面积：约17584.77平方米；其中地上约10457.7方米，地下约6692.72平方米； 3、建筑层高：共21层，地下4层，地上17层；地上1至3层为群楼； 1.1.4 酒店规划与布局 1、大堂吧兼自助餐（1层）：约150平方米（可容纳约30-50人）； 2、中餐包房（2-3层）：共21间； 3、配套休闲、娱乐设施（4层）； 5、会议室、办公区（5层）； 6、客房（6-17层）：共132间，其中市长套房1间、豪华套房11、单间48间、标准间72间。 1.2 酒店业主基本要求 中润天鹅酒店是重庆中润房地产开发有限公司拟投资兴建的。 计划将该酒店建成具有高服务标准、管理标准和效益标准的专业化精品酒店。 因该项目地处重庆市沙坪坝区，目前沙坪坝区的高星级酒店及高规格、精品酒店比较欠缺，故本酒店项目完成后要成为沙坪坝区的酒店形象代表。 业主方对于酒店的基本规划与设想是，酒店建成后，不仅在功能布局、装修档次、经营管理上要做到“精”，而且在整个酒店的氛围营造上也要做到“精”、“雅致”。 1.3 项目构想 沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。 中润天鹅酒店位于重庆市沙坪坝区与高新区接壤地带。距沙坪坝区商业中心约十分钟车程，距石桥铺约五分钟车程，距陈家坪长途汽车站约十分钟车程，距重庆江北国际机场三十分钟车程，交通十分便捷。中润天鹅酒店作为沙坪坝区首家高星级标准精品酒店，本身就有大批潜在客源。且所处区域旁边即是沙坪坝区平顶山公园，背靠青山，风景旖旎，空气清新，足以吸引很大一批潜在的消费群体。利用沙坪坝区的内部消费优势，再加上商业酒店运作的丰富经验而带来的商务、旅游消费，相信中润天鹅酒店具有良好的持续发展空间。 第二部分 项目可行性经营分析 3.1 在本项目设立高星级标准精品酒店的市场条件 3.2 本项目设立高星级标准精品酒店的SWOT分析 3.3 本项目经营与管理的规模、功能初步定位 3.4 本项目可行性经营定位 3.1 项目设立高星级标准精品酒店的市场条件 3.1.1 重庆市酒店业发展的七大优势对本项目的影响 一、重庆作为中国西南地区唯一的直辖市以及城市发展趋势为酒店业的发展提供了广阔市场。 我市作为中国西南地区唯一的直辖市，商务活动频繁，酒店业市场潜力巨大。在重要的会议、展会或者节假日期间，五星级酒店