麦哲森2010年昆明恒誉地产恒誉天下项目营销报告.pptx

;麦哲森愿与恒誉地产一道见证项目的成功与辉煌！;从产品到作品主义，示范下一个20年的昆明城市未来。;报告要解决的问题;;一、上一次方案的内容回顾;1.经济指标梳理;二、本方案的评价及解析;;;;本案新规划与解析—商业布局(自持型);本案新规划与解析—商业布局(售卖型);1.住宅的园林景观规划缺乏景观轴、主题景观节点和水景。集中式景观布置。 2.运动中心、生活休闲广场、活动广场较少。 3.住宅的规划布局整体过于单板，所有建筑群立面一致，无变化。;本项目分期开发的经济指标;一期项目经济指标; 一期做为整个项目的启动期，它肩负着整盘回迁、资金滚动、整盘品牌形象塑造、整盘商业战略部署等重大责任。 一期项目开发的成功与否，将直接影响整个项目的成败。;片区竞争项目示意图;润城A一、二、三期整体经济指标;;润城一期经济指标及定位;目前项目进展情况;9月4??润城营销中心开放;润城项目优势总结;云纺女人大世界位置（B31，A、C30层）;项目占地面积33166.83㎡，总建筑面积12.6万㎡； 地表建筑面积约8万平方米，北地块为3万平米的独立商业体。;云纺女人大世界经济指标;整盘货品面积段分析 ;货品分析;目前项目进展情况;云纺女人大世界项目优势总结;14#地块情况;14#地块情况; 就目前已经启动的城中村项目看，大部分项目趋向于都是综合体的模式，也即是所谓高级住宅、公寓、高端甲级写字楼、高级商场、酒店、大型地下停车场、商业街区的复合与共存体。但这就意味着每个项目都不能摆脱竞争从而开创蓝海，唯一的逃脱竞争办法就是谁跑的最快。 ;项目概况 总用地面积282.45亩，总建筑面积100万平米。其中包括：30万平米的商业物业，5万平米的白金五星级酒店，9.6万平米的5A级智能写字楼，4.3万平米的SOHO公寓，24.6万平米的高档住宅，27.6万平米的地下空间。项目致力于打造现代中央商业特区，并由全球第一物管品牌世邦魏理仕担任物业顾问。;名 称;南亚第壹国际 A座 高度：168米/总36层/高速日立电梯/层面积：1120平方米/层高4米/大堂层高11.25米/独立写字楼，除5、6、7层与酒店连通/全面楼宇通讯自动化/全无线网络、3G网络覆盖/中央空调系统 入驻业态：中石油全层购买 商务配套：空中景观会客厅、休闲会议区，商务服务中心、音乐会唔吧、空中观景区、健身中心;主力百货区;锋尚销售现场;强大资源注入;;营销策略及重点;六、麦哲森对一期目标树立;区域资源奠定居住品质;复杂性增大不确定性;南市区中心;;; 项目营销问题与难点之 1; 项目营销问题与难点之 2; 项目营销问题与难点之 3; 项目营销问题与难点之 4;;项目营销的关键点：;;首先，针对项目营销关键点，制定营销战略与策略;·比附定位：相对润城项目，本案规模处于不利，一并通过在宣传、价格上的比附来重塑项目以及区域价值。 ·复合地产：鉴于项目整体用地性质，提出我们项目以商业、生态居住、办公、娱乐等功能的复合地产定位，进而实现项目的大盘营销。 ·大盘营销：针对项目营销，我们须放在项目整体运营的立场去面对项目的后期营销的联动。 ·近交远攻：本案面对强势竞争与弱势分流，采取”近交“润城形成本案的范围气场，”远攻“为联合润城防止周边其他项目的分流。;三情营销策略;;塑立项目价值;搭建项目的价值模型建立 ;　　　　 ;在营销战略指导下，制定营销执行细案：之二;制定营销节奏的原则;　 鉴于项目营销节奏慢快相济的战略思路与项目在7月份前将开第一次开 盘的要求 ，项目将以少体量、多次开盘的形式进行销售排期，其具体排期建议为： 一期一批次：２０11 年7月－２０11 年9月 一期二批次：２０11年10月－２０12年2月上旬 一期三批次：２０12 年2月上旬－２０12年5月，其销售排期示意如下：;项目营销销控体系;销售控制原则;销售控制原则;销售控制原则;项目营销销控体系之产品销控; 项目价格变迁策略，以项目产品使用面积为计算单位,始推批次以9000元／平方米的低于市场平均水平的低价来打破市场观望，比附润城市场价格，一期整体销售均价保持在10500元／平方米。以项目价格策略优势来促进销售，降低项目市场风险。;项目一期阶段性价格变迁具体;项目营销销控体系之销售进度控制;在营销战略指导下，制定营销执行细案：之三;项目差异化推广的原则制定;;　 鉴于项目推广需以迅速建立其与客户的沟通，让其接受我们项目的咨询，提高项目的来访量，故本案所采取的推广节奏应以脉动式推广方式为导向，辅以集中型推广模式。;4003万，占项目一期营销费用的４5％;项目推广卖点分布;;一期开盘前电视广告投放计划;一期开盘前户外