天启开启-南京国信自然天城2008年度营销推广策略.pdf

国信·自然天城 2008年度营销推广策略 2008年5月 要点和节点 要点和节点 1、08年底总销金额铁定3个亿； 2、08年9月铁定开盘； 明确3个要点 3、08年房源总量75套左右； 1、什么时候售楼处开放； 2、什么时候中央景观段开放； 3、什么时候名流会所开放； 界定6个节点 4、什么时候样板房开放； 5、什么时候二期正式开盘； 6、什么时候物管公司进驻； 目标假设 目标假设 目标3亿 1.7万平米（二期）=55套 6000平米（二期）=25套 （如果2期假设以单价16000元启动，90%去化率=实现2.4亿） （如果1期假设以单价12000元启动，最起码70%的去化率=实现0.6亿） 保底65套目标（2期50套/1期15套） 方能实现3个亿的总销金额 65套目标（2期50套/1期15套）3个亿 政策影响/蓄水周期影响/筹备影响/ 竞争影响/大势影响….等等 时间短/任务重/压力大 （别墅楼盘一般开盘前造势最起码半年） 对于寄予厚望的自然天城 何以实现既定的目标？又何以打赢这场战争？ 四大明晰 四大明晰 由此，此次汇报不是简单的汇报； 而是吹响战斗的汇报； 而是吹响集结号的汇报； 明晰营销目标/明晰营销节奏 明晰营销策略/明晰营销执行 务实营销+强调执行 做好自己是关键 战略思考 战略思考 竞争：区域竞争激烈 名气：有一定影响 时间：3个月 地位：千亩大盘 V 价格：实现均价较高 产品：有亮点 S 客户：目前未开始蓄水 资源：非常优越 销售：开启销售团队 实力：国企实力 现场：目前正在装修施工 项目：目前二期尚未开工 如何赢得即将到来的战争？ 战略问题 战略问题 战略设问一：作为首次登陆的自然天城，面临怎样的格局？ 战略设问二：自然天城的核心竞争力到底是什么？有什么样的 足够理由让名流阶层只选择自然天城而不选择其他竞争对手？ 战略设问三：自然天城将以怎样的姿态登陆南京？ 战略设问四：自然天城将以怎样的手段来进行蓄水？ 战略设问五：国信地产/自然天城/分期运作的项目将具有怎样 的关系？ [战略设问一] 首次登陆的自然天城 面临怎样的市场格局？ 阅读城市 阅读城市 老山VS城市 以城市的眼光看老山/不远的将来/其将由远郊之山 逐渐蜕变为城市之山 2009年过江隧道的开通将对老山板块影响巨大 交通条件的改善，特别是过江隧道的修建缩短了老山的心理距离，老山别墅市 场定位也逐渐由第二居所向第一居所转变，第一居所的定位扩大了客群层面， 其价格也随之得以提升 阅读城市 阅读城市 老山VS城市 南京别墅市场发展在经历了“紫金山时代”“三山时 代”后，即将进入“老山时代” 老山板块产生分裂:中心型板块(自然天城/玫 瑰园/美达)/边缘型板块(大连正源/山河水) 老山——非主流（度假）向主流（居住）转变 本案——远郊向近郊转化的别墅大盘