精品文案-广州金地增城项目整体定位与发展战略.pptVIP

广州金地增城项目整体定位与发展战略 致：广州市东凌房地产开发有限公司 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 思维导图 项目界定和问题的结构化分析 项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应” 而广州、东莞、深圳及其周边地区具有良好的经济基础，潜在客户群消费能力强 依托广州经济技术开发区和广州科学城，作为广东省县域经济的“领头羊”，新塘产业基础较好 项目位于新塘镇以北，新新公路两侧，位于广州城区东部，交通条件正趋于完善 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 项目发展战略 市场环境分析 市场分析小结： 现有郊区大盘发展阶段模式研究 区域周边典型成功大盘发展阶段定位 项目定位 项目周边市场竞争分析 市场研究表明，客户地缘性特征明显，我们重点关注周边大盘的区域竞争 成功案例启示 案例借鉴：Resort体验点与功能布局 项目定位 客户定位和需求分析 客户定位和需求分析 我们的目标客户在哪里？ 通过对消费者的深度访谈，我们挖掘和总结了高端消费者置业中的核心需求，并找出了高端客户的三个需求点 半小时车程内的广州经济技术开发区、黄埔区的中高层管理人员、高知白领是我们的核心目标消费者 新塘、增城及周边市镇的本地人、中小企业主、生意人同样向往更高的生活品味，也是我们的重要客户 客户定位 根据消费者调查和与广州及周边地区房地产专业人员进行访谈，同时研究凤凰城、翡翠绿洲等类似案例客户构成，分析得出项目目标客户构成： 满足项目客户的产品组合是怎样的？ 产品致力于满足中高端客户的置业需求 规划功能布局 结合项目地块的实体特征，初步划定内部的规划边界，进行地块资源分块分析 地块A资源分析 结合项目地块的实体特征，划定内部的规划边界，进行资源分级 启动策略研究 启动区的目标和必须解决的三件事 空间行为理论模型分析之阶段性客户与物业价值增值体系象限图 行为决定空间 空间影响行为 ——空间行为理论 分阶段客户群，由内敛至辐射 A地块RESORT体验价值点 开发与经营建议 Resort体验价值点的品质及不同设施结合，对现有资源充分整合，增加房产的价值度和吸引力是开发空间的原则 区别与一般的传统大盘单纯开发模式，多种渡让或长期经营模式追求实现土地价值和品牌价值的长期最大化 价格预测 高品质产品高于周边大盘价格，低于广州市均价的价格定位，为4350元/m2 价格定位—低开高走，实现现金回笼，后期弥补前期利润损失 占绝大多数新塘一般生意人及开发区的白领 新塘、增城及东莞小型私企老板、经济开发区企业的中高层，高薪白领 新塘、增城及东莞中型企业主及台湾老板，经济开发区企业的高层管理人员 资料来源：市场基础资料分析 中档住宅 多层：2500~3000元/m2 中高档复合型物业 洋房＋联排＋叠拼 ６0万总价200万 高端物业 独立别墅 （纯别墅） 200万总价500万 B A C 项目核心区，可建立与其他地块关联 邻里区位 临新新公路，昭示性强、进入性好 昭示与进入 87.1m鹤子山主峰 1.2km高尔夫景观 1.5km水岸线 景观资源 占53.3公顷，可建设32.5公顷，改造后可建设6.4公顷 大小适度、形状规整、较高的可建设比例 地块尺度 临新新公路，外部环境差 临新新公路有鹤子山遮挡，噪音污染小 外部影响 现状分析 地块名称 一级价值区可以发展别墅、联排产品、洋房产品； 二级价值区可以发展别墅、联排、洋房、多层产品； 三级价值区可以发展洋房、多层产品。 B A C 三级价值区 一级价值区 二级价值区 突破形成日常居所形象，脱离当地楼盘所形成的固有价值体系 充分整合项目资源，构建Resort社区生活场景 形成口碑效应，奠定促成购买的基础 1、充分展示Resort社区元素，奠定高尚社区形象 2、提供Resort社区生活体验场景 3、形成口碑，树立良好的品牌形象 吸引目标客户，产生示范效应 实现首期资金回流 LOW HIGH 空间行为拟合度 MATCH 竞争价值的增加度 HIGH 阶段客户 第一阶段 第二阶段 第三阶段 VAULE 建立品牌 价值最大化 首期成功启动 广州经济开发区黄埔的高知白领，不排斥新塘、增城、东莞本地人，生意人，和具有工作缘的外地人 我们的第一阶段客户 经济开发区企业的高管，新塘、增城及东莞中小企业主；驻地台商 我们的第二阶段客户 扩大客户层面，大广州东部地区，东莞西北部的泛客户 我们的第三阶段客户 借鉴成功Resort社区案例经验，对本案我们提出可探讨的经营模式 对地块的整体设计方案和开发重点应尽量维护自然景致，尽可能集中游